周末討論的話題清一色都是國(guó)五條，從細(xì)則出來(lái)之后，輿論就嘩然了！主要是因?yàn)槠渲械囊粭l：對(duì)自有住房的轉(zhuǎn)讓依法按轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅。

    看到網(wǎng)上的討論是各式各樣的，其中有不少錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，總結(jié)下來(lái)，有其下幾種不同認(rèn)識(shí)：

    第一種：房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)讓所得按照轉(zhuǎn)讓價(jià)的20%交所得稅，直接提高了二手房成本20%。

    第二種：“個(gè)人所得稅”征收政策不是這次才出臺(tái)的,是原本就存在的,且是對(duì)售價(jià)減原值的差額部分征收，說(shuō)這是大利空也太不專業(yè)了。

    兩種認(rèn)識(shí)其實(shí)都有誤區(qū)：

    首先，轉(zhuǎn)讓所得和轉(zhuǎn)讓價(jià)是有本質(zhì)區(qū)別的，轉(zhuǎn)讓所得的字面意思是指轉(zhuǎn)讓價(jià)扣去原價(jià)后的差價(jià)部分，所以別犯第一種概念認(rèn)知上的的犯錯(cuò)；其次，按轉(zhuǎn)讓所得征個(gè)人稅，確實(shí)不是這次才出臺(tái)的，早就有了，只是早期的征稅實(shí)行方法跟這次不同。

    根據(jù)早期的個(gè)人所得征稅細(xì)則，“根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率為20%。即：應(yīng)納稅額=（住房轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）*20%；在這基礎(chǔ)上，早期的細(xì)則上再加上兩個(gè)重要條件：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅；納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

    原先細(xì)則的關(guān)鍵是兩點(diǎn)：何為合理費(fèi)用？何為不能提供準(zhǔn)確房屋原值憑證？

    我們只知道，在原先的細(xì)則下，再經(jīng)過(guò)二手房交易的房地產(chǎn)中介底下操作，情況就演變成了這樣：幾乎所有的二手房賣方都不愿意提供原始發(fā)票或者聲稱原始發(fā)票遺失，讓交易中心去自己找吧，最后二手房交易的所得稅一直由成交價(jià)1%的核定征稅替代。就算是被采用轉(zhuǎn)讓所得的20%征收，也有好的應(yīng)付方法。按照條例，合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。在實(shí)際操作中，買賣雙方將合理費(fèi)用作為住房裝修費(fèi)用算得很高，進(jìn)銷差價(jià)少了，基本上就省了所得稅。又或者在房產(chǎn)交易中心過(guò)戶時(shí)把價(jià)格會(huì)標(biāo)低一點(diǎn)，而實(shí)際交易價(jià)格雙方簽一個(gè)合同。賣方可以省不少所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅，損失主要在買方，以后再賣的時(shí)候會(huì)多交所得稅、營(yíng)業(yè)稅。

    可見(jiàn)，以前的所得稅征收細(xì)則，最后幾乎都是被“萬(wàn)能“的中介給規(guī)避掉了。那么這一次所得稅細(xì)則出來(lái)后，最后是什么樣的結(jié)果，主要的也是看具體執(zhí)行效果。但對(duì)比能看出，不管這次的轉(zhuǎn)讓所得是按什么計(jì)算，把原來(lái)的所得稅細(xì)則的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)給取消了。

    以后絕大多數(shù)房子有原值憑證，二手房所得稅再也無(wú)法由成交價(jià)1%的核定征稅來(lái)替代了，以后的二手房基本按照差額征收20%；新政取消了自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅的條件，傷害的是普通老百姓而不是炒房者；

    合理費(fèi)用沒(méi)有明確說(shuō)明，沒(méi)考慮CPI漲幅對(duì)貨幣的貶值影響，十年前買進(jìn)的房子必須以十年前的價(jià)格轉(zhuǎn)讓才能不被收稅；

    重復(fù)征稅了。世界稅法規(guī)定一物不能二征，我國(guó)商品房在購(gòu)買時(shí)已交了稅，如果在出售時(shí)再要征什么轉(zhuǎn)讓稅，這不是國(guó)際通行的法理。

    所以，無(wú)論如何，這個(gè)政策出臺(tái)后，肯定直接的提高了不少二手房交易成本，新政的這個(gè)本意是為了降低投資性購(gòu)房需求，但這會(huì)抑制房?jī)r(jià)么？

    從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果增加的是交易成本的話，那么最后的結(jié)果往往是地方政府從中得利，而損失的是購(gòu)房者，而賣房者受影響不大。也就是說(shuō)賣房者會(huì)將交易成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。這是最普通的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，交易成本會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給交易中弱勢(shì)的一方。以當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，弱勢(shì)一方必然是購(gòu)房者，比如這次提高二手房交易成本，賣方必然認(rèn)為既然現(xiàn)在賣房政府拿走那么多，不如不賣，從而造成供不應(yīng)求，有錢的人反而怕買不到從而推高二手房?jī)r(jià)。二手房的交易量肯定會(huì)下來(lái)了，新房的交易量反而會(huì)上去了，開(kāi)發(fā)商反而更高興了。

    這次新政本意是為了抑制投資性需求，只是在當(dāng)前的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，任何在需求方做的再多的手段、再多的政策干預(yù)，效果都不會(huì)好，增加供給才是控制價(jià)格的利器。（許一力）

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評(píng)論頻道正式開(kāi)放網(wǎng)友投稿，原創(chuàng)經(jīng)濟(jì)時(shí)評(píng)可發(fā)至cepl#mail.ce.cn(#改為@)。詳見(jiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評(píng)論頻道征稿啟事。

相關(guān)評(píng)論：

國(guó)五條遏制樓市 房?jī)r(jià)調(diào)控需防止"審美疲勞"

10年9次調(diào)控樓市 房?jī)r(jià)為何屢調(diào)屢高

（責(zé)任編輯：李志強(qiáng)）