北京、上海、廣東、重慶等地“國五條”實施細則紛紛出臺，應該說基本上都貫徹了“國五條”當中提出的“保持房價基本穩(wěn)定”的調(diào)控原則。不過，基于對過去“越調(diào)越高”的經(jīng)驗總結(jié)，盡快建立促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展和房價合理回歸的長效機制，就顯得格外迫切和必要。
近十年來，針對房價上漲速度過快的現(xiàn)實，我國政府連續(xù)出臺了多個國字頭的宏觀調(diào)控文件。針對某一個行業(yè)的發(fā)展如此密集地出臺各種政策來加以調(diào)控，不僅國內(nèi)少有，國際上也實屬罕見。但面對如此之多的重拳出擊，房價卻始終像一匹脫韁的野馬。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料的數(shù)據(jù)，從2007年到2012年，美、英、法、德、日、韓、加、澳八個主要工業(yè)國房價平均下跌8%，而中國則上漲了74%，其中上海漲96%，北京漲152%。
究其原因，主要就在于這些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策大都只是應急之舉，缺乏調(diào)控的長效機制。房價一漲，就立刻出手試圖遏制；房價一跌，又匆忙出手刺激。在房地產(chǎn)市場供需矛盾突出、影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的其他因素不斷發(fā)生變化的情況下，調(diào)控政策容易陷入“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的境地，政策效果也大打折扣。
很顯然，過去的調(diào)控存在嚴重失衡。主要表現(xiàn)在：一方面，調(diào)控政策過于注重抑制需求，但在擴大供給方面卻明顯滯后。調(diào)控政策盡管在出臺之際也強調(diào)增加市場有效供給的做法，但在具體操作過程中則大多將注意力集中到抑制需求上。
面對城鎮(zhèn)化加速和居民收入水平不斷提高所引發(fā)的需求膨脹，房地產(chǎn)市場的供給卻明顯慢半拍。為保持高額的土地壟斷價格，地方政府往往會有意放緩推地速度，減少優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量，進而對房價上漲起著推波助瀾的作用。比如國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，我國2012年供應房地產(chǎn)用地16.03萬公頃，同比減少4.2%，其中住房用地供應11.08萬公頃，同比減少11.5%。土地供應的大幅減少可以從一定程度上解釋今年一季度房價暴漲的原因。
另一方面，調(diào)控手段過于偏重行政直接干預，而經(jīng)濟手段卻軟弱無力。行政手段的過度使用，意味著政府對房地產(chǎn)市場的直接干預越來越廣泛。但和經(jīng)濟手段相比，行政手段往往不具有可持續(xù)和長期效應。經(jīng)濟手段包括財政、稅收、金融等各方面的內(nèi)容，以房產(chǎn)稅為例，雖然國外已有較為成功的經(jīng)驗，但在國內(nèi)的試點工作卻遲遲未見實效，而且在推廣過程中阻力重重。再比如對超出房產(chǎn)原值的轉(zhuǎn)讓所得征收20%所得稅的規(guī)定，其實早在數(shù)年前在一些城市就有所規(guī)定，但真正付諸實施的卻寥寥無幾。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控必須從促進國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的目的出發(fā)，盡快建立起長效機制。在消除房地產(chǎn)供需矛盾方面，必須改變土地供給壟斷的格局，加快農(nóng)村宅基地和建設性用地入市的步伐，擴大土地的供給量。在調(diào)控手段方面，盡量減少政府行政直接干預的做法，建立起依賴經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)為主的調(diào)控體系。只有如此，房地產(chǎn)調(diào)控才能真正取得實效，才能盡快走出“越調(diào)越漲”的怪圈，并為未來的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎�！ㄗ髡呤菍ν饨�(jīng)濟貿(mào)易大學公共管理學院勞動與社會保障系主任）
（責任編輯：周姍姍）
