房地產(chǎn)能不能調(diào)控？
以北京為例，它最遵守“國(guó)五條”的規(guī)定來(lái)出細(xì)則，但房?jī)r(jià)也漲得最多。因?yàn)樵诖驂盒枨蠖说耐瑫r(shí)，并沒(méi)有對(duì)地產(chǎn)供給有實(shí)質(zhì)性的加強(qiáng)。房屋的稀缺屬性沒(méi)有隨著調(diào)控而改變，購(gòu)房者永遠(yuǎn)處于下風(fēng)，成本也只會(huì)轉(zhuǎn)嫁給他們。
這么多年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控一直面對(duì)一個(gè)“市場(chǎng)需求端”之外的極大阻力——地方政府。
如果地方政府要?jiǎng)诱娓窠当镜胤績(jī)r(jià)的話，房?jī)r(jià)還真是能迅速下降的。比如增加土地供給降地價(jià)、行政管制本地的房?jī)r(jià)，這些都是降房?jī)r(jià)的真正有效方法，但各地政府用了么？
從“國(guó)五條”出來(lái)后，各地細(xì)則中真正去實(shí)施的有幾個(gè)地區(qū)？真正去貫徹20％個(gè)稅的又有幾個(gè)城市？那些離京城較遠(yuǎn)的地方政府，對(duì)于中央的調(diào)控路線，實(shí)際上一直是處于“回避”的狀態(tài)。
今年一季度，全國(guó)公共財(cái)政收入增長(zhǎng)7％，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財(cái)政收入同比下降0.2％，而地方財(cái)政收入?yún)s同比增長(zhǎng)13.7％。這恰恰反映出地方土地收入的暴增——一季度地方賣(mài)地收入增加47％。
地方政府的財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)太依賴(lài)了。目前，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方財(cái)政收入的40％-60％，個(gè)別地方更高。不賣(mài)地，就意味著沒(méi)有收入，沒(méi)有收入，不少項(xiàng)目就要“斷糧”。目前地方政府債務(wù)問(wèn)題非常嚴(yán)重，只有靠著不斷投資，才能讓項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，不至于出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。所以，土地收入對(duì)于地方政府有著一種“保命錢(qián)”的作用。
所以，房產(chǎn)調(diào)控的最大“猛藥”在于改變地方政府的態(tài)度，讓房產(chǎn)調(diào)控跟“烏紗帽”掛鉤。雖然對(duì)于行政手段干預(yù)市場(chǎng)，筆者一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是如果樓市真到關(guān)鍵時(shí)刻，類(lèi)似今年年初政府指導(dǎo)價(jià)等行政手段不無(wú)大規(guī)模實(shí)施的可能——特別是對(duì)于商品房之外的兩限房和經(jīng)適房，政府還遠(yuǎn)沒(méi)有做到行政手段的極致。
無(wú)論是集中加大土地供應(yīng)量，還是加大保障性住房的供給比例，這些都是未來(lái)可以在各地實(shí)施的行政改革手段，甚至是像政府指導(dǎo)價(jià)、限利等有待商榷的強(qiáng)硬調(diào)控手段，也并非完全沒(méi)有實(shí)行的理由。但我們看到的是，當(dāng)下，地方政府仍然處于“睜一只眼閉一只眼”的偽調(diào)控節(jié)奏中。一方面，調(diào)控并沒(méi)有給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)直觀的好處，反而將大規(guī)模減少其地產(chǎn)稅收；另一方面，不調(diào)控或者是弱調(diào)控，并沒(méi)有為其帶來(lái)直接的害處。
房?jī)r(jià)與地方政府的關(guān)系早已經(jīng)成了一種“非不能也，實(shí)不為也”的互利局面。想要打破這種循環(huán)，就必須從更加精準(zhǔn)的角度出擊�！盀跫喢薄鼻∏∈沁@樣一個(gè)利，有這樣的利害驅(qū)動(dòng)，相信地方政府會(huì)很快找到樓市難于調(diào)控的癥結(jié)所在。（許一力）
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評(píng)論頻道正式開(kāi)放網(wǎng)友投稿，原創(chuàng)經(jīng)濟(jì)時(shí)評(píng)可發(fā)至cepl#mail.ce.cn（#改為@）。詳見(jiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評(píng)論頻道征稿啟事。
相關(guān)評(píng)論：
李寧:北京二手房?jī)r(jià)回落 傳遞"20%個(gè)稅"調(diào)控正能量
房地產(chǎn)調(diào)控依然任重道遠(yuǎn) 地方要降低土地依賴(lài)
（責(zé)任編輯：年巍）
