核心觀點(diǎn)：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者李寧認(rèn)為，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》首次將自然人免稅納入增值稅起征點(diǎn)免稅范疇，并明確將承租方租房資金納入個(gè)人所得稅有關(guān)費(fèi)用扣除范圍進(jìn)行研究，這將推動我國綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅改革，有助于降低個(gè)人所得稅稅負(fù)，實(shí)際上是還利于民。
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近段時(shí)間以來，發(fā)展住房租賃成為國務(wù)院常務(wù)會、國新辦發(fā)布會上的重點(diǎn)話題。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年形成住房租賃市場、保障及法規(guī)制度的三個(gè)完善體系，值得注意的是，商業(yè)用房改建后可作為租賃住房被寫入《意見》，個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可免征增值稅。（6月4日《新京報(bào)》）
在我國有約2.45億流動人口的背景下，新政的出臺，將圓包括流動人口在內(nèi)更多人的“住房夢”。新政的多項(xiàng)稅收優(yōu)惠，力度大、涉及面廣，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“降稅負(fù)、去庫存”的要求。房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，這次的新政是房地產(chǎn)市場改革的重要一環(huán)，將對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。這些影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是首次將自然人免稅納入增值稅起征點(diǎn)免稅范疇。之前，很多人都知道增值額在起征點(diǎn)3萬元之下的免征增值稅，但是這一政策優(yōu)惠只針對辦理了“三證”的個(gè)體工商戶，自然人無法享受到。而《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》首次確定“自然人”個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元也能享受免征增值稅實(shí)惠，這對于即將啟動的增值稅立法會產(chǎn)生積極影響。同時(shí)，明確將承租方租房資金納入個(gè)人所得稅有關(guān)費(fèi)用扣除范圍進(jìn)行研究，這將推動我國綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅改革，有助于降低個(gè)人所得稅稅負(fù)，實(shí)際上是還利于民。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)控措施正式步入減稅的通道，改變了以往依靠加稅來調(diào)控的做法，對于房地產(chǎn)市場來說，是重點(diǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。
二是稅收優(yōu)惠新政將影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢。住房租賃稅收優(yōu)惠政策出臺后，網(wǎng)民有很多疑問，比如能不能促進(jìn)租房價(jià)格下降等。稅收可以影響到供給和需求，自然就會影響到價(jià)格形成。比如，出租住房由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅的優(yōu)惠力度，加上新政為“商改租”進(jìn)行政策松綁，就會激勵(lì)有庫存壓力的房地產(chǎn)開發(fā)商改變經(jīng)營策略，將原先準(zhǔn)備出售的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎猓黾邮袌龉⿷?yīng)。當(dāng)然，這次個(gè)人租房收入減半征收個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠也會鼓勵(lì)個(gè)人購房出租，或者激勵(lì)個(gè)人將閑置房出租，增加市場供應(yīng)。按照市場規(guī)律，商品供給增多會導(dǎo)致價(jià)格下降，進(jìn)而惠及租房者。
三是稅收優(yōu)惠政策激勵(lì)有更多資金的個(gè)人購買房產(chǎn)用于出租，通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。這一政策除對二三線城市的房地產(chǎn)“去庫存”產(chǎn)生重大利好之外，也會影響到房地產(chǎn)市場價(jià)格的整體走勢。不過究竟是推高還是拉低房價(jià)，還需綜合購房和住房需求的變化以及居民收入水平等因素來觀察，目前不宜武斷下結(jié)論。但是，這樣的新政也對今后房地產(chǎn)稅收改革產(chǎn)生了方向性的影響，因?yàn)楣膭?lì)個(gè)人購買住房出租，就意味著對多套房不可能實(shí)施抑制性的政策。按照稅收規(guī)律，稅率越低、稅收越少，對市場的扭曲越小。因此，這次新政將會促進(jìn)房地產(chǎn)市場以更加市場化的方式運(yùn)行。
總地來看，這次租房市場稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)市場的影響，筆者認(rèn)為利好大于利空，值得期待。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 李寧）
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