由于互聯(lián)網(wǎng)元素的嵌入，傳統(tǒng)服務業(yè)呈現(xiàn)兩種趨勢：一是某些行業(yè)或細分領域的“去中介化”；二是互聯(lián)網(wǎng)聚集人流、物流、資金流、技術流、智力流，易于產(chǎn)生規(guī)模效應，促成跨界協(xié)同，進而產(chǎn)生一批規(guī)模大、業(yè)務多元、創(chuàng)新能力強的中介服務商，即“規(guī)模中介化”效應。

　　互聯(lián)網(wǎng)嫁接住房租賃業(yè)，就體現(xiàn)了這樣的復雜變革態(tài)勢。雖然租客可以接觸海量的房源信息，并且在網(wǎng)絡的幫助下進行簡單篩選，但房租消費的大額性、支出的長期性，以及在房源稀缺背景下“試住”的不可能性等，導致租客的決策往往更追求理性和專業(yè)。因此，互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場大體是一個“規(guī)模中介化”市場。新形勢下，如何把互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場這塊“奶酪”做成“蛋糕”，需要有針對性地出臺扶持和監(jiān)管措施。

　　重點提供中低端租賃房源

　　2015年中央經(jīng)濟會議提出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。上海《關于鼓勵社會各類機構代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見的通知》中，也明確表達了政府對改善租賃住房供應結(jié)構、發(fā)展培育機構出租人、拓寬公共租賃住房房源渠道的期待。

　　坦率地講，對互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場的激勵，需要重點扶持提供中低端租賃房源的公寓提供商。具體來看，應允許長租公寓供應商適當更改分散出租的住房戶型結(jié)構，如面積較大的客廳可作為獨立房間出租等。

　　同時，要考慮稅收政策的合理優(yōu)化。對住房租賃行業(yè)采用增值稅思路合理改革營業(yè)稅。按照現(xiàn)行征收規(guī)定，代理經(jīng)租公司一方面要按照租金收入繳納營業(yè)稅，另一方面屋主將房屋出租給經(jīng)租公司應繳納的營業(yè)稅也常會轉(zhuǎn)嫁給代理經(jīng)租公司，存在重復征稅的不合理現(xiàn)象。建議按照增值稅思路進行相關稅制改革，經(jīng)租公司僅需繳納其提供增值服務部分的營業(yè)稅收。

　　此外，還可降低經(jīng)營公租房企業(yè)的所得稅率。從現(xiàn)有情況看，個人租賃實際未交納所得稅（法定稅率為10%，享受稅收優(yōu)惠），但企業(yè)出租房屋則要按照25%稅率繳納所得稅，沒有優(yōu)惠。在租賃市場變革時期，主要趨勢是代理公司經(jīng)租替代個人租賃。因此，本著鼓勵中低端住房租賃市場發(fā)展的基本思路，可暫時降低相關經(jīng)租公司的企業(yè)所得稅。

　　政府應鼓勵與規(guī)范并行

　　互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場雖然能從一定程度上解決某些陳疾爛疴，但同時也帶來了一些新的管理挑戰(zhàn)。因而，政府對于互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場應該鼓勵與規(guī)范并行。

　　首先，關于房源信息失真的問題。市場上租賃信息的不準確甚至欺騙問題由來已久，且利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布虛假信息的成本更低、更自由，監(jiān)管難度更大。政府應頒布法規(guī)，推行網(wǎng)絡發(fā)布房源的實名認證制和租賃房源發(fā)布平臺的登記備案制。

　　其次，關于租賃交易各方違規(guī)行為的約束。傳統(tǒng)中介模式下，是以一紙合同載明房東、中介和租客三方的權利和義務。而在互聯(lián)網(wǎng)+租賃機構模式下，需要登記備案兩類合同：一個是房東和中介的長租合同，另一個是中介和租客的合同。在傳統(tǒng)租賃市場上，一般而言租客的弱勢地位比較明顯，且相較于國外，我國現(xiàn)有法律對租客的保護存在明顯不足。因而在新的模式下，對交易行為的規(guī)范，應重點考慮租客相對于中介的權益保護和中介方對托租房屋的使用權問題。

　　最后，關于租賃機構跨界經(jīng)營的管理。互聯(lián)網(wǎng)+下的租賃產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈越發(fā)復雜，這導致了監(jiān)管的復雜性。過去我們對金融、地產(chǎn)、住房租賃交易、家政服務等中介機構的監(jiān)管都基于監(jiān)管對象業(yè)務單一性基礎之上，這在互聯(lián)網(wǎng)時代中會產(chǎn)生很多監(jiān)管漏洞。如何彌補這一缺陷，需要多部門的創(chuàng)新與協(xié)作。

　　（作者分別為上海財經(jīng)大學副校長、教授，上海對外經(jīng)貿(mào)大學講師。本文系《上�；ヂ�(lián)網(wǎng)+住房租賃市場管理研究》課題部分成果）