中國房地產市場炒作不斷、價格高企是時下國際、國內經(jīng)濟界與政界關注的熱點。不少分析家指出：中國房地產市場不僅是泡沫問題，事實上已吸走了實體經(jīng)濟及其他經(jīng)濟部類發(fā)展所需的大量資金，影響已及經(jīng)濟發(fā)展之大局。相形之下，西方國家更注重以整套法律措施來規(guī)范房地產市場，許多經(jīng)驗值得重視。
以筆者比較熟悉的法國為例。
法國政府一直將房地產市場視為涉及國計民生的一個重要部門，因此盡管不直接使用行政手段來干預市場，但根據(jù)形勢采用一套完整的法律措施來進行規(guī)范，避免其大起大落、同時盡量滿足低收入階層的住房需求。
這些法律措施具體而言可分為以下幾個方面：
1，使用政策杠桿作用推動社會福利住房建設。
為滿足低收入階層的居住問題，法國十分重視低租金社會住房的建設，規(guī)定每個市鎮(zhèn)必須起碼擁有占住房總面積之20％的低租金社會福利住房，違反這一標準的市鎮(zhèn)要交納罰款。同時，新的建房項目也必須包括同樣比率的社會福利住房。
與中國社會福利住房常常是產權房不同，法國的社會福利住房大多是出租房，產權屬于公營管理機構。低收入者可以根據(jù)收入標準遞交申請，由市鎮(zhèn)政府或有關公營機構進行鑒別、分配。一旦入住者收入高過準入上限，就須按普通住房交房租或搬出去自己解決住房問題。據(jù)統(tǒng)計，目前法國社會低租金福利住房占全法國房產總數(shù)的19％，而法國家庭總數(shù)里有近16％的家庭住在社會福利住房里。
由于法國是私營經(jīng)濟為主的國家，因此各級政府、公營機構雖然有土地，但數(shù)量有限。因此法國在土地買賣方面凡是國有、公有的土地交易，絕大多數(shù)是按照國家規(guī)定的基礎價格出售，優(yōu)先考慮社會效應，大多是低價批給低租金住房機構進行社會福利住房建設。因此不會推動土地價格的上升。為了給建設低租金社會住房融資，法國政府還在各銀行設立零存整取的優(yōu)惠儲蓄項目來吸引社會資金。
由于這一向低收入階層傾斜的住房政策，就大大減少了人們對住房的剛性需求。
2，利用稅務手段來限制房地產炒作的利潤空間。
法國采取釜底抽薪方式、使用多項稅務措施來壓縮炒作房地產者的獲利空間，從而避免房地產市場因炒作而出現(xiàn)的大起大落。這表現(xiàn)為幾個方面：
首先，法國限制外國機構來法國炒房，卻不限制外國人來法國購房自住。前者是阻止市場大幅波動，后者則是保持市場購買力與活力。
具體而言，外國企業(yè)、機構來法國投資房產，如果是用于企業(yè)的實體經(jīng)營與運作則可獲與法國企業(yè)一樣的稅務優(yōu)惠。如只是購入用于普通出租或空置以等待升值后售出獲利，則其房產需要每年繳納根據(jù)房產總價值而定的增值稅,稅率高達20％。出售后還要就增值部分繳納高額升值稅。這就極大地壓縮了外國企業(yè)投資房地產的利潤空間。而對于外國普通個人來法國購房，則無任何限制，與本國公民待遇相同。
其次，優(yōu)惠購買自住用房而對非本人居住的房產征收高稅。房產主自己居住的房產在售出時的升值部分可以完全免稅；但非自己居住的房產，如果擁有期限不到30年,則出售時升值部分要繳34.5％的升值稅。剩余的升值部分還須納入售房者當年的收入總額，再根據(jù)高額累進稅率交納收入所得稅。這就大大縮小了短期炒作房產的利潤空間，遏制了人們的炒作意愿。
法國法律還規(guī)定房產主的第二、第三住宅，須交納比主要住宅高出一倍的房產稅。在巴黎等大城市，人們還必須租出自己不住的剩余住房，否則要交納房產空置稅。這是為了迫使房產擁有者出租住房，滿足市場對住房的需求。
當然，法國早就實行了信息一體化：任何個人或機構購房必須通過公證人，由后者代繳交有關各類交易稅款，而稅務機構也擁有任何個人或機構名下房產的所有信息。甚至掌握出租房產的房客姓名等資料。
第三，房產繼承、轉移等制定了詳細的稅務規(guī)定。父母、子女等血緣親屬間的房產繼承、轉移須交納很高的財產稅，最高稅率達到50％。向中國那樣買房直接寫孩子姓名的做法在法國是不可能出現(xiàn)的，因為這就馬上被認為是財產轉移。
第四，購入房產用于出租，則租金收入必須先交納15.5％的社會分攤金，隨后剩下的納入房東一年收入總額根據(jù)高額累進稅交納收入所得稅。
法國等西方國家不會用限制一戶購房多少套、規(guī)定購房者的自備款比率等行政手段來干預房地產市場，因為這與其法律上規(guī)定的自由購房權相沖突。但國家可以通過上述一系列稅務手段來進行有效干預與調節(jié)，從而事實上使購入許多房子來獲利者無法獲得暴利。
3，嚴格規(guī)范租房市場。
由于房地產市場事涉居民的住房基本權利，因此法國對租房市場有一系列嚴格規(guī)定：
首先法律保護房客的居住權利。只要是不帶家具的長期出租房產，只要房客按時付房租、遵守居住的規(guī)矩，則房東一般無權隨意取消租約，也不能任意上漲房租。租約法律規(guī)定必須每3年為一個起碼出租期，最多達9年。在此期間，除非房東自己無房、自己子女無房或出售房產，否則不能驅逐房客。租約自然延續(xù)。
其次，房東租金水平必須按照當?shù)仄骄疁蕘碇贫ǎ荒馨磭夜嫉慕ㄖ笖?shù)上漲標準來上漲房租。
第三，在房租高企的巴黎地區(qū)還發(fā)布了按街區(qū)設立的最高房租標準，強制限制房租的水平，以保護租客的利益。
另外，在商業(yè)租房市場，法國更建立了一整套相關法律來完善、規(guī)范市鎮(zhèn)的商業(yè)環(huán)境、鼓勵商家安心發(fā)展商業(yè)。如規(guī)定商業(yè)房產不能隨意漲租來剝奪商家通過努力經(jīng)營所獲得的商業(yè)利益。法律規(guī)定商業(yè)租約必須一定就是9年，期間不能剝奪商家的經(jīng)營權。商家通過經(jīng)營而形成的營業(yè)額、客戶群、品牌與房產租約一起構成商家合法擁有的商業(yè)資產,房東無權染指。在商業(yè)房產合同期間，商家自己可以買賣上述商業(yè)資產，房東無權干預。這些措施保護與刺激了城市商業(yè)有序、正常的良性發(fā)展，保護了商業(yè)經(jīng)營者的利益，限制了房產擁有者侵蝕商業(yè)利益、危害商業(yè)繁榮與發(fā)展的可能性。而這也是時下中國急需解決的問題之一。
4，嚴格限制購房者的貸款水平。
法國很少有人一下子以現(xiàn)金購下一處房產，因為稅務機構會檢查資金來源。除外國人外，法國居民中的99％是以貸款方式來購房。而為了避免購房者過多貸款出現(xiàn)償還危機或貸款償還過多影響貸款者的生活水平，法國法律規(guī)定購房者還貸數(shù)額不能超過其月收入的三分之一。也就是如果一個人月收入3000歐元，其每月的償還貸款數(shù)額不能超過1000歐元，然后再倒推15年貸款或20年貸款的具體數(shù)額。顯然，收入低的人貸款能力也低，購房的面積、地段、檔次等也受到極大限制。收入高的人則購房選擇更大。銀行則自己根據(jù)上述法律與貸款者的具體條件以及自備款數(shù)量，來決定給或不給貸款，給多少貸款以及什么利率。
這一措施大大限制了大肆購入房產進行炒房的可能性，也規(guī)避了貸款者無法償還貸款引起的金融危機。法國媒體分析道，美國的次貸危機就是因為沒有這樣對貸款者能力的限制，導致超出償還能力的貸款，一有風吹草動，就會釀成大規(guī)模的償還危機。而法國幾乎沒有出現(xiàn)過這樣的危機。
其實，法國人對于房產的心態(tài)也與中國人有很大不同：法國很少有人結婚一定要有產權房，租房者大有人在。法國工作崗位的流動性也遠遠超過中國，因此，許多人不愿意買房而一直租房。法國租房受到嚴格的法律保護、租金上漲有限，因此不會讓房客有不穩(wěn)定之感。因此，法國家庭自己擁有住房的比例才57％左右，43％的人住在出租房內，租房的人里面有36.5％住在低租金社會福利住房內。
正是以上各種措施加上人們沒有熱衷于炒房的心態(tài)，使法國乃至西方國家房地產市場頗少大起大落，更難以見到如中國時下那樣房價高速飛漲、吸取大量投資與資金的現(xiàn)象。
從歷史看，西方國家房地產市場呈現(xiàn)出與經(jīng)濟增長相匹配的價格穩(wěn)定增長趨勢，除1933年大危機與上世紀70年代的石油危機有大跌以外，一般的年波動幅度很少會超過15％。以法國為例，自二戰(zhàn)以來的房地產市場與經(jīng)濟增長基本同步。自1980－90年代由于利率、供求關系等因素出現(xiàn)了為期10年左右的價格大幅上揚時期，特別是1985－89年平均價格上升了85％，泡沫出現(xiàn)。隨后自1991年開始泡沫破裂，價格急劇下跌，到1997年的7年里跌幅達到40％。隨后又開始回穩(wěn)上升。以后一直隨經(jīng)濟發(fā)展而波動，每年的升降一般控制在10％左右的幅度內，算是相當平穩(wěn)。投資房產，屬于長線穩(wěn)定升值的投資項目，沒有成為短線炒作的對象。
