2月底以來(lái)，全國(guó)已有20多個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)樓市限購(gòu)、限購(gòu)政策。距上一輪樓市大范圍調(diào)控不到半年便再次啟動(dòng)調(diào)控，且一二三四線城市均有覆蓋，調(diào)控城市數(shù)也超過(guò)上一輪，甚至很多城市一年之內(nèi)發(fā)布4-5次調(diào)控措施，這確實(shí)出乎業(yè)內(nèi)預(yù)料。即便如此，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，相比1月0.2%的漲幅明顯上升。這意味著，盡管熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)過(guò)熱態(tài)勢(shì)有所控制，但廣大二三四線城市新房市場(chǎng)普遍回升，導(dǎo)致70城新房?jī)r(jià)格在去年連續(xù)12個(gè)月漲幅持續(xù)擴(kuò)大、直至2017年1月首次收窄后，又出現(xiàn)反彈跡象。
二手房市場(chǎng)反彈更明顯，2月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲0.4%，漲幅比上個(gè)月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。一線城市漲幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大，二線城市二手房?jī)r(jià)也開始上漲。從20多個(gè)城市調(diào)控政策內(nèi)容看，控制投資投機(jī)需求是主攻方向，如京穗二套房標(biāo)準(zhǔn)回歸“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京限制企業(yè)購(gòu)房再交易時(shí)間，打擊以企業(yè)名義購(gòu)房逃避限購(gòu)；北京離婚一年內(nèi)買房認(rèn)定為第二套，異常形態(tài)房屋停止登記，廣州和廈門限制單身購(gòu)房，打擊假離婚規(guī)避限購(gòu)；贛州規(guī)定，未成年人不得在市區(qū)買房；“環(huán)一線”城市（縣）則規(guī)定非戶籍人只能買一套房，限制一線城市溢出的投資需求。
看來(lái)，始于去年10月、以重拾或強(qiáng)化限購(gòu)限貸為主要內(nèi)容的調(diào)控，在控制投資投機(jī)上還要繼續(xù)強(qiáng)化，這是時(shí)隔半年后調(diào)控再啟的原因。今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市新房量?jī)r(jià)齊跌，成交量普遍下跌30%-40%。但很大程度上，這與預(yù)售管制下開發(fā)商供應(yīng)積極性下降有關(guān)。二手房市場(chǎng)快速回升，意味著需求或轉(zhuǎn)向不受管制的二手房市場(chǎng)。同時(shí)，近期熱點(diǎn)城市商住房等“類住宅”火熱，2-3月深圳基本無(wú)住宅新盤推出，供應(yīng)轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的商務(wù)公寓，甚至以企業(yè)名義突破限購(gòu)，投資需求是何等旺盛。
同時(shí)，熱點(diǎn)城市強(qiáng)化限購(gòu)限貸后，需求開始轉(zhuǎn)向非熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致三四線城市不得不針對(duì)非戶籍人口啟動(dòng)限購(gòu)。目前，都市圈建設(shè)整體還處于起步階段，周邊三四線城市承接一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，跨界土地統(tǒng)一規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，還停留在政府間協(xié)同和規(guī)劃層面，而樓市和投資炒作卻熱了起來(lái)。本輪調(diào)控已過(guò)一周，受調(diào)控城市成交量下滑，但市場(chǎng)預(yù)期并未明顯轉(zhuǎn)向悲觀，政策出臺(tái)前買到房的人暗自慶幸，未受調(diào)控城市則出現(xiàn)搶政策出臺(tái)前買房的現(xiàn)象。
據(jù)筆者調(diào)研，目前熱點(diǎn)城市爭(zhēng)相購(gòu)房的人群，很多抱著“怕上不了車”，加入不了“資產(chǎn)擁有者”序列，“擔(dān)心無(wú)法留在大城市”的心態(tài)。此外，今年經(jīng)濟(jì)工作的基調(diào)是“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”。樓市政策選擇上，相對(duì)打壓房?jī)r(jià)而在需求端下猛藥，“去庫(kù)存”和疏導(dǎo)需求更多地被強(qiáng)調(diào)。因此，有人認(rèn)為，調(diào)控不可能針對(duì)房?jī)r(jià)�！安聹y(cè)底牌”的思路下，有人將樓市暫時(shí)穩(wěn)定作為建倉(cāng)的時(shí)機(jī)。由此，預(yù)期已成為當(dāng)前樓市重要的影響因素。
如何管理預(yù)期，將是未來(lái)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。筆者認(rèn)為，大規(guī)模釋放供地是引導(dǎo)預(yù)期的重要手段。始于2016年10月的本輪調(diào)控，管理層最強(qiáng)調(diào)的措施就是增加供地。但是，近半年來(lái)的信息顯示，熱點(diǎn)城市供地并未明顯增加。首先，為防止“地王”出現(xiàn)，各地修訂“招拍掛”制度，增加保障房配建或自持面積比例。但是，此舉或降低了短期內(nèi)商品住房的有效供應(yīng)；其次，大城市釋放減地信號(hào)，如北京“十三五”年均縮減建設(shè)用地30平方公里，上海未來(lái)20年土地供應(yīng)零增長(zhǎng)等。
事實(shí)上，據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年-2012年一線城市累計(jì)出讓居住用地建筑面積3.25億平方米，但同期住宅銷售5.57億平方米，新增住宅供應(yīng)僅為新增銷售的55.6%。2012年以來(lái)，一線城市住宅用地供應(yīng)年度計(jì)劃完成率不足60%。近期，熱點(diǎn)城市均表態(tài)要增加供地。但筆者認(rèn)為，目前大城市新增供地潛力有限，多增加幾宗地?zé)o法從根本上緩解供求關(guān)系，無(wú)法引導(dǎo)預(yù)期，甚至可能因開發(fā)商“搶食”而抬高地價(jià)，加速房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。實(shí)現(xiàn)大規(guī)模供地以引導(dǎo)預(yù)期，要從以下三個(gè)方面推進(jìn)。
首先要提高住宅用地比例�；诙唐诙愂�、GDP考慮和配套支出壓力，各地每年新增供地中，產(chǎn)業(yè)用地占大部分，住宅供地僅占20%，發(fā)達(dá)國(guó)家大城市該比例一般在40%以上。目前，大城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)快，產(chǎn)業(yè)空間需求下降，產(chǎn)出效率降低，迫切需要改變政府激勵(lì)，為居住用地騰出空間。新增住宅用地翻一倍，則住房供求預(yù)期會(huì)明顯緩減。
其次，盤活城市閑置和低效存量土地。筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大城市外圍同質(zhì)化的商業(yè)辦公建筑林立，除一樓餐飲還能充分利用空間外，二樓以上大量閑置。近年來(lái)，大城市各區(qū)仍興建了大量商辦綜合體，但很多連招商都無(wú)法展開。工業(yè)園區(qū)也如此，深圳有上千工業(yè)園區(qū)，上海10層以上工業(yè)建筑占比僅30%，且各行政區(qū)均發(fā)展工業(yè)，導(dǎo)致工業(yè)碎片化布局，而規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi)集聚度反而降低，導(dǎo)致生產(chǎn)、生活設(shè)施混雜和空間浪費(fèi)。產(chǎn)業(yè)周期（20年左右）低于用地周期（最少也有40年），盤活存量有必要。目前，盤活存量的最大阻礙就是利益板結(jié)，賣住宅太賺錢了，掌握土地使用權(quán)的企業(yè)都想盤活，加上住宅類公共配套需求大，教育醫(yī)療要獨(dú)立供地，改變土地用途要調(diào)整規(guī)劃，盤活存量很難推進(jìn)。因此，基于成本分?jǐn)偤屠婀蚕�，公開地價(jià)補(bǔ)繳和公共配套標(biāo)準(zhǔn)，消除阻礙存量盤活的利益板結(jié)。
最后是增加周邊中小城市供地。近年來(lái)，大城市軌道交通規(guī)劃均延伸到都市圈，部分線路已開工，樓市供求半徑擴(kuò)大。但是，大城市與周邊基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通待推進(jìn)，特別是“兩頭”接駁效率低，通勤成本居高不下，“工作在中心、住在外圍”的“1小時(shí)都市圈”難實(shí)現(xiàn)。近年來(lái)，大城市周邊三四線城市供應(yīng)了很多地塊，但樓市火爆主要為投資需求驅(qū)動(dòng)。為此，政府間協(xié)同和部門間推動(dòng)要打破“一畝三分地”思維定式，打破行政管理的空白和“懶政”，以高效的政府效率攻克接駁之痛。增加周邊三四線城市供地，也相當(dāng)于為大城市增加供地，這無(wú)疑是增加供應(yīng)和引導(dǎo)預(yù)期的利器。
