廣州市近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，引起全國(guó)熱議。
從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度以來，各級(jí)政府部門不斷出臺(tái)相關(guān)政策文件，支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。近日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
筆者認(rèn)為，租購(gòu)?fù)瑱?quán)既是政策導(dǎo)向，也是民心所向。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，一定會(huì)引起人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)租賃市場(chǎng)大力發(fā)展，進(jìn)而對(duì)實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉、平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到重大作用。
在上個(gè)世紀(jì)80年代住房制度改革之前，我國(guó)的住房制度就是租賃制度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，我國(guó)的住房制度也在不斷進(jìn)行改革。原來的住房福利供給制度，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》可唐分贫�，房改的目�?biāo)就是實(shí)現(xiàn)住房商品化。住房作為商品，可以進(jìn)行買賣。
伴隨著人口的增加，人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)住房需求不斷增加，進(jìn)而房?jī)r(jià)不斷上漲。住房不僅是人們的基本剛需，滿足了人們的居住功能，還被賦予了一定的投資功能。加之，孩子上學(xué)也是就近入學(xué)，與擁有的住房掛鉤，每個(gè)家長(zhǎng)都不愿意自己的孩子輸在起跑線上，都愿意自己的孩子能上一所好學(xué)校，所以，人們習(xí)慣了買房的思維。
于是，盡管不斷上漲的房?jī)r(jià)超出了很多人的購(gòu)房能力，但是，由于孩子上學(xué)與擁有的住房掛鉤，所以，很多人即使沒有購(gòu)房能力，也要背負(fù)巨額的債務(wù)，為子女上學(xué)而加入到購(gòu)房的行列當(dāng)中。
雖然在目前高房?jī)r(jià)下，僅僅就滿足居住功能而言，買房更劃算。因?yàn)橛觅?gòu)買住房的投資利息來租同樣一套住房已經(jīng)綽綽有余。但是，很多人仍然不租房，而選擇買房的主要原因，就是因?yàn)樽夥拷鉀Q不了子女入學(xué)問題，不能到更好的學(xué)校就讀。
因此，未來租售同權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，租賃住房也能得到同樣的教育機(jī)會(huì)，則因子女入學(xué)而不得以購(gòu)房的家庭將轉(zhuǎn)向租房。這樣便減少了人們買房的需求，從而對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到一定作用。如果房?jī)r(jià)漲幅得到抑制，買房沒有差價(jià)可賺，那么投機(jī)投資的需求也會(huì)大大減少。進(jìn)而，減少房?jī)r(jià)上漲的壓力。
租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展不僅是市場(chǎng)的選擇，也是政府的導(dǎo)向�，F(xiàn)在各地都在不斷加大公租房等租賃住房的供應(yīng)。未來“十三五”期間，北京將增加150萬套住房供應(yīng)，其中租賃類住房將占30%。上海“十三五”期間預(yù)計(jì)新增供應(yīng)近170萬套各類住房，其中包括70萬套租賃住房，占總數(shù)的41.2%。
目前很多城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，很多存量房是上個(gè)世紀(jì)八九十年代的老房子，這些老房子戶型小、總價(jià)低，區(qū)位好、有較好的教育資源配套，正好適宜用于發(fā)展租賃住房。租賃住房是真正的剛性住房需求，能夠?qū)崿F(xiàn)真正的就近就業(yè)居住，隨學(xué)而居，為實(shí)現(xiàn)職住均衡、緩解城市交通擁堵起到一定積極作用。
未來通過政府稅收、金融等政策支持，機(jī)構(gòu)租賃、長(zhǎng)租公寓將得到大力發(fā)展，過去租賃住房關(guān)系不穩(wěn)定的局面將大大改變。未來租賃交易信息平臺(tái)也將建立起來，通過信息平臺(tái)的建立，不僅為租賃雙方提供租賃服務(wù)，也真實(shí)的記錄租賃雙方的租賃關(guān)系，穩(wěn)定的租賃關(guān)系也為租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了依據(jù)，未來在某地穩(wěn)定的租住若干年以后就有可能得到均等化的教育資源等服務(wù)。
在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)時(shí)，我們可以借鑒德國(guó)等其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，為穩(wěn)定的租賃關(guān)系的建立提供政策支持和法律保障。目前德國(guó)租賃住房的家庭占到55%，與其政府保護(hù)承租人的權(quán)利的政策是分不開的。根據(jù)德國(guó)房屋租賃法，出租者沒有權(quán)利將租戶趕走，租金漲幅3年內(nèi)不得超過20%，2015年又調(diào)整為10%。
我們目前住房擁有率在80%以上，租賃市場(chǎng)的份額畸低，機(jī)構(gòu)租賃更是只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家機(jī)構(gòu)租賃要占20%-30%的比例。因此，我國(guó)在發(fā)展租賃市場(chǎng)時(shí)，一定要分析我國(guó)的國(guó)情，對(duì)癥下藥。目前發(fā)展租賃市場(chǎng)的一個(gè)主要問題是，在目前高房?jī)r(jià)下，購(gòu)買住房用于租賃經(jīng)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)不了盈利的，所以，不能一味的學(xué)習(xí)德國(guó)的房租控制辦法，而是堅(jiān)持公平交易的原則，對(duì)租賃雙方給予相應(yīng)的政策支持，既應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的稅收、金融支持政策，提高機(jī)構(gòu)和個(gè)人租賃住房的積極性，更多的供給租賃房源；另一方面也應(yīng)給予承租人賦權(quán)，實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)尤其是教育資源的賦權(quán)；還要建立租賃住房交易信息平臺(tái)，完善租賃市場(chǎng)信息。
租售同權(quán)一定會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)起到極大的推動(dòng)作用，使購(gòu)租并舉成為現(xiàn)實(shí)，也為平抑房?jī)r(jià)、為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。（作者系首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）
