昨日有消息稱，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權(quán)回收總行，過去執(zhí)行貨幣化拆遷安置方式，將改為實物安置為主。
在過去幾年時間里，棚改一直在大刀闊斧的進(jìn)行，2015-2017年年平均棚改600萬套，2018-2020年年均棚改面積為500萬套。
其一是為了推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)化水平同時改變老百姓的生活環(huán)境。其二是為了緩解三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力。據(jù)統(tǒng)計2018年5月末，全國商品房待售面積5.6億平方米，創(chuàng)最近46個月的新低。去庫存進(jìn)程完美收官。其三是為了對沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，借力樓市，刺激投資，消費，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長。
同時貨幣化安置是過去幾年我國棚改主要安置方式。貨幣化安置比例2014年為9.0%，2015年為29.9%，2016年上升到48.5%，2017年上升至60％左右。貨幣化安置雖然在短時間內(nèi)釋放了大量有購買力的需求，有效減輕三四線城市去庫存壓力，但是也因為助推房價上漲而廣受詬病。
這里不得不提的一個專業(yè)名詞就是PSL即抵押補充貸款，是一種新的儲備政策工具，也是棚改貨幣化安置主要資金來源。貨幣化安置導(dǎo)致房價得上漲與PSL緊密相關(guān)。其原理主要是央行通過PSL以低利率為政策性銀行提供貸款，銀行在向地方政府發(fā)放專項安置貸款，居民獲取貨幣補貼引起搶房潮，刺激房價上漲，繼而低價上漲，由于賣地收入上漲政府盈余，因此又引發(fā)新一輪的PSL與房價上漲的循環(huán)。但棚改總有結(jié)束之日，一旦循環(huán)無法繼續(xù)，這樣的循環(huán)就會轉(zhuǎn)化為多米諾式危機(jī)，并且在房價越高時，危機(jī)爆發(fā)產(chǎn)生的影響就越大。
事實上，棚改自2008年就已開始，至2014年并沒有引起房價的劇烈波動，直至2015年采取了貨幣化的安置方式，民眾安置金不斷透支三四線城市的住房需求，引起房價迅速上升，三四線城市房價領(lǐng)跑全國漲幅。
隨著三四線城市去庫存任務(wù)完成，政府銀行負(fù)債壓力隨之而來，這一點從以下數(shù)據(jù)就可以看出：PSL在今年五月份已用4300多億，而今年的指標(biāo)也只有6000-7000億，遠(yuǎn)低于第一季度，同比增速基本為0，這在某種程度證明我們太過依賴貨幣化安置方式，因此收緊貨幣化安置資金可以說在情理之中，貨幣化安置轉(zhuǎn)化為實物安置，嚴(yán)格貸款審核，收緊PSL，棚改專項債替代迫在眉睫。
但是棚改貨幣化調(diào)整會不會就此讓三四線房價降溫呢？筆者認(rèn)為此次調(diào)整并不能抑制三四線城市房價的上漲，三四線城市房價或?qū)⒈３譁睾蜐q幅。
首先，這次棚改貨幣化調(diào)整并不是一刀切，而是因地而異。今年部分省市調(diào)高了棚改目標(biāo)，而有些省市降低了棚改目標(biāo)，同時不同城市房地產(chǎn)庫存量也有差異。庫存較多的城市依舊可以采取相對較大比例的貨幣化安置方式，而庫存趨于正常的城市則會更多的以實物安置進(jìn)行替代。
其次，三四線房價上漲，貨幣化安置方式只是其中一個原因，投機(jī)需求不斷膨脹以及房地產(chǎn)企業(yè)品牌向三四線城市下沉對三四線房價上漲有明顯影響。
最后，政策的滯后性不可能讓房價迅速降溫。任何政策從其制定、執(zhí)行、產(chǎn)生效果都具有一個反應(yīng)周期，且在其期間，政策目標(biāo)群體也總是可以調(diào)整其行為，因此政策效果具有不確定性。同時，房地產(chǎn)是長周期產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已批準(zhǔn)的項目并不受此次調(diào)整的影響，因此在一個項目周期內(nèi)，房價或?qū)⒈３忠粋�平穩(wěn)上漲�？傊绊懛績r因素的復(fù)雜性，政策的調(diào)整范圍以及效果的滯后性，都證明了三四線房價或?qū)⒈３譁睾蜐q幅。（中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）
（責(zé)任編輯：臧夢雅）
