房地產(chǎn)調(diào)控的主旨是抑制投資投機(jī)，滿足老百姓自住需求。就這一目的而言，短期內(nèi)從交易環(huán)節(jié)開征稅收要優(yōu)于房產(chǎn)稅。隨著交易環(huán)節(jié)所得稅的開征，對(duì)未來想進(jìn)一步進(jìn)行投資投機(jī)的購(gòu)房者，將產(chǎn)生顯著的抑制作用。
此次“國(guó)五條”中，最受關(guān)注、爭(zhēng)議最大的或許就是征收20%交易環(huán)節(jié)所得稅這一項(xiàng)了。從各地細(xì)則來看，有的地方是實(shí)施嚴(yán)格征收，有的則避而不談。其實(shí)，就目前的情況而言，對(duì)交易環(huán)節(jié)征收所得稅是房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)不錯(cuò)的“次優(yōu)”選擇。假如這部分新增稅收能完全轉(zhuǎn)移至中低收入首套購(gòu)房者，對(duì)他們進(jìn)行減稅購(gòu)房或個(gè)人所得稅抵免購(gòu)房信貸，這一政策將更受歡迎。
我國(guó)耕地和人口主要集中在中、東部地區(qū)，這是城市化過程中急需住宅用地?cái)U(kuò)充的區(qū)域，同時(shí)住宅土地的供給又受18億畝耕地紅線的限制。這一矛盾表明，住宅土地在中國(guó)是稀缺的，不能無限供給。而住房又關(guān)系到民生，國(guó)家應(yīng)該對(duì)這一市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，不能讓它成為一個(gè)幾乎不受約束的投資投機(jī)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控的主旨就是抑制投資投機(jī)，滿足老百姓自住需求。
實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的有效途徑，是增加老百姓自住需求供給和抑制投資投機(jī)需求。具體包括：增加中小戶型房屋供給；對(duì)百姓自住購(gòu)房進(jìn)行稅收減免，降低他們的購(gòu)房資金成本；對(duì)投資投機(jī)者課以重稅，提高其成本。
就抑制房?jī)r(jià)、打擊投資與投機(jī)需求而言，短期內(nèi)從交易環(huán)節(jié)開征稅收要優(yōu)于房產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段后遲早會(huì)推出，但目前該政策在現(xiàn)階段很容易產(chǎn)生“水土不服”：首先，我國(guó)老百姓投資渠道較少，許多家庭都是通過購(gòu)房來消除對(duì)養(yǎng)老與醫(yī)療問題的憂慮，現(xiàn)金流并不充裕，征收難度較大。其次，在目前情況下，開征普適性的稅種，容易放大居民稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。此外，該稅種一旦開征，各級(jí)財(cái)政將對(duì)其形成收入依賴，未來很難有調(diào)節(jié)的余地。最后，由于房地產(chǎn)業(yè)的大周期仍然沒有結(jié)束，房產(chǎn)稅開征后很容易轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，與開征初衷背離。
相比之下，提升交易環(huán)節(jié)所得稅征收的可操作性更強(qiáng)。因?yàn)榻灰走^程的現(xiàn)金流充裕，而且對(duì)投資投機(jī)者的增值部分征稅，更容易被大眾接受——畢竟是獲益的前提下征稅。盡管有些人認(rèn)為，交易環(huán)節(jié)所得稅的開征會(huì)使稅收轉(zhuǎn)嫁給買房者，但這一判斷可能存在誤區(qū)。因?yàn)榧偃舴績(jī)r(jià)未來繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲，那么在這種情況下，購(gòu)房者不管是買新房還是買二手房，都會(huì)大幅提高成本，不存在稅收的轉(zhuǎn)嫁。隨著交易環(huán)節(jié)所得稅的開征，對(duì)未來想進(jìn)一步進(jìn)行投資投機(jī)的購(gòu)房者，將產(chǎn)生顯著的抑制作用。
此次“國(guó)五條”及各地細(xì)則措施的出臺(tái)，盡管還是延續(xù)了以前的一些調(diào)控方式，但強(qiáng)調(diào)了交易環(huán)節(jié)稅收、增加供給等內(nèi)容，顯示出調(diào)控措施已步入正軌。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)調(diào)控方式將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變：從過去較多采用“一刀切”逐步轉(zhuǎn)向“差異化”調(diào)控（即抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)支持和鼓勵(lì)自住需求）；從過去的“限購(gòu)”措施逐步轉(zhuǎn)換到直接“限售”（即超過自住之外的房屋賣出，征收較高交易所得稅）；從過去行政性的調(diào)控方式為主逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控方式為主（即更多地依賴稅收工具和金融工具）。（中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 潘向東）
（責(zé)任編輯：李志強(qiáng)）
