中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)30日發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》�！锻ㄖ�》明確，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　這也意味著，此前有關(guān)“央行正測(cè)評(píng)房貸政策，支持二套房首付比例降至五成”的消息，基本是準(zhǔn)確的，也是完全有可行消息來源的。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，相關(guān)政策又過于嚴(yán)格，已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響的情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，特別是房貸政策作出調(diào)整與優(yōu)化，是完全可以理解，也是可以接受的。前提是，新的政策不能套用舊的思路，不能把房貸新政當(dāng)作是“救市”的工具，而要用市場(chǎng)眼光看待房貸新政，用市場(chǎng)化手段對(duì)待房貸新政，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康有序發(fā)展。

　　事實(shí)也是如此，本屆政府成立以來，一直沒有在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面出臺(tái)新的政策，政策的變化和調(diào)整，也主要是讓地方根據(jù)市場(chǎng)需要去確定，如放開限購(gòu)、對(duì)首套房房貸政策進(jìn)行調(diào)整等。也正因?yàn)槿绱耍�政策的調(diào)整和優(yōu)化，沒有象過去那樣對(duì)市場(chǎng)造成沖擊，給房?jī)r(jià)帶來強(qiáng)烈波動(dòng)。

　　也許，正是因?yàn)榇饲暗恼�策調(diào)整與優(yōu)化已經(jīng)積累了一定經(jīng)驗(yàn)，而且已經(jīng)帶來了消費(fèi)者住房消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變。因此，在穩(wěn)增長(zhǎng)需要時(shí)，適度調(diào)整和優(yōu)化房貸政策，按照市場(chǎng)化要求對(duì)房貸政策進(jìn)行適度放開和調(diào)整，也就非常自然而必須。

　　實(shí)際上，不僅是首套房，在二套房中，也有相當(dāng)一部分屬于剛性需求，如果因?yàn)檎�策調(diào)控的需要，過度嚴(yán)格地執(zhí)行房貸政策，也會(huì)使這部分剛性需求受到嚴(yán)重遏制，最終從另一個(gè)方面使房地產(chǎn)市場(chǎng)難以健康有序發(fā)展。也就是說，過度放任會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康，過于在政策上管制，同樣會(huì)使市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不健康現(xiàn)象。正是基于這樣的考慮，房貸新政的出臺(tái)，就顯得更加符合當(dāng)前的實(shí)際，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要。

　　有人擔(dān)心，降低首套房首付比例、調(diào)整二套房房貸政策，會(huì)不會(huì)帶來房?jī)r(jià)的反彈，使調(diào)控再一次陷入困境。說實(shí)話，房貸政策的調(diào)整，如果對(duì)房?jī)r(jià)一點(diǎn)沒有影響，那只能說明這些政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不敏感、無效果了。但是，從總體上講，對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。在目前的情況下，投資也罷、投機(jī)也行，炒作的空間都不會(huì)太大。如果真的擔(dān)心會(huì)帶來房?jī)r(jià)的反彈，并有效遏制炒房現(xiàn)象的發(fā)生，可以對(duì)二套房的交易設(shè)置更高門檻，提高二套房交易的稅率，從而使炒房者沒有利益可賺。

　　必須面對(duì)的一個(gè)事實(shí)是，由于擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈而過度通過政策手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行施壓，其負(fù)面影響已經(jīng)超過了房?jī)r(jià)反彈。在房?jī)r(jià)反彈的內(nèi)在動(dòng)力還不強(qiáng)，消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)期不強(qiáng)烈的情況下，適度放開和調(diào)整房房貸政策，正面作用還是要大于負(fù)面影響的。不然，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在下行通道上行走，就業(yè)、居民收入增長(zhǎng)等就都會(huì)受到嚴(yán)重影響，反過來制約居民的購(gòu)買能力，形成表面上的房?jī)r(jià)穩(wěn)定與居民購(gòu)買力下降的矛盾，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定的含金量降低。

　　從目前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況來看，以消費(fèi)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是最具可塑性的一種手段。即便中國(guó)不象美國(guó)一樣是一個(gè)消費(fèi)拉動(dòng)型國(guó)家，也應(yīng)當(dāng)更多發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，而住房消費(fèi)則是當(dāng)前最容易拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要元素。千萬不要因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)的反彈而遏制消費(fèi)的復(fù)蘇，控制房?jī)r(jià)的手段很多，但刺激消費(fèi)的途徑有限，如果新政策能夠有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，那也絕對(duì)是一件好事。

　　需要注意和把握的是，由于政策的關(guān)鍵在于執(zhí)行，執(zhí)行的關(guān)鍵在于不要走偏。那么，地方政府、相關(guān)職能部門、銀行等，就一定要嚴(yán)格按照政策確定的目標(biāo)和要求去做，用市場(chǎng)眼光去對(duì)待政策，而不要機(jī)械地將其作為“救市”的手段。一旦把政策定位為“救市”，問題也就會(huì)接踵而至了。

　　同時(shí)，在政策的執(zhí)行過程中，也不要不分青紅皂白地搞“一刀切”，不同的地區(qū)、不同的城市、不同的消費(fèi)群體，也可以采用不同的政策形式，以便于更好地發(fā)揮政策的導(dǎo)向和引領(lǐng)作用，發(fā)揮政策在穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、謀發(fā)展方面的促進(jìn)功能。尤其是地方政府，不僅要用好政策，更要在利用政策的同時(shí)，更加重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇來更好地配合政策作用的發(fā)揮，形成良性循環(huán)。