業(yè)主與物管是雇傭關(guān)系，也應(yīng)該是平等關(guān)系。在小區(qū)廣告問題上，權(quán)利要厘清，賬目要算清，收益不能成為“糊涂賬”。
沈陽市中級(jí)法院不久前公布2015年十大經(jīng)典案例，其中一個(gè)案例稱，當(dāng)?shù)匾恍^(qū)物管私自占用26萬余元小區(qū)廣告收入，法院最終依法判決26萬元廣告費(fèi)歸全體業(yè)主共有。記者走訪廣州市內(nèi)多個(gè)居民小區(qū)，對(duì)于這些電梯廣告的收益與支出，多數(shù)市民表示“毫不知情”。面對(duì)記者的采訪，多數(shù)小區(qū)物管則表示“錢都用在小區(qū)建設(shè)上”，至于賬目明細(xì)，他們不愿公開。
廣告無孔不入，哪怕回到小區(qū)、走進(jìn)電梯，沒有進(jìn)入家門之前，都不能免除商業(yè)廣告的轟炸。各式簡易展板、張貼海報(bào)已經(jīng)很LOW了，稍為像樣的小區(qū)，掛墻式及LED式商業(yè)廣告隨處可見，樓盤、旅游、汽車、餐飲、家裝、教育培訓(xùn)等視頻反復(fù)播放，日久生厭。大家都知道天下沒有免費(fèi)午餐，廣告也不可能無緣無故進(jìn)入咱們居住的小區(qū)，但又有多少人知這些廣告為物管帶來多少收益，這些收益本來應(yīng)該歸誰？物管當(dāng)然不會(huì)告訴你，因?yàn)檫@是他們的“灰色收入”之一。普通業(yè)主就算知道也沒辦法，維權(quán)成本高、收益小，還可能自己惹一身麻煩。
城市小區(qū)不僅有居住功能，還有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，且潛力越來越大。譬如戶外廣告，不少藏身鬧市的小區(qū)，戶外廣告價(jià)值高，一年能收不少錢，這些錢也往往流進(jìn)物管腰包。此前，國內(nèi)也有小區(qū)業(yè)主與物管較真，追問小區(qū)戶外廣告收入去處，甚至鬧上法庭。比如占用小區(qū)道路、綠化用地等公共場地，或利用一些產(chǎn)權(quán)不明晰停車位提供停車服務(wù)，物管向車主收取的停車費(fèi)，多半也“袋袋平安”。甚至，停車費(fèi)想提就提，態(tài)度生硬，根本不考慮業(yè)主感受，沖突時(shí)有發(fā)生。再如利用小區(qū)會(huì)所、公共用房進(jìn)行經(jīng)營或?qū)ν獬鲎�，收益也往往成為“糊涂賬”。
在這方面，應(yīng)該說，法律并沒有缺席。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)外墻、電梯等共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共同所有，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。因此，相關(guān)廣告收入也應(yīng)全部歸業(yè)主所有。包括占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，亦屬全體業(yè)主共有。物管本來是業(yè)主請(qǐng)來的管家，結(jié)果卻是“管家”替我們收賬，并偷偷地?fù)?jù)為己有，這是不應(yīng)該的。法律邊界如此清晰，現(xiàn)實(shí)為何如此尷尬？可謂冰凍三尺，物管行業(yè)不規(guī)范、外部監(jiān)管不到位、業(yè)主權(quán)益保障難等都有關(guān)系。以外部監(jiān)管為例，就小區(qū)廣告執(zhí)法而言，房管局、工商局、公安局、城管局……還是其他部門？公眾并沒有得到清晰的指引。
小區(qū)廣告作為一種市場行為，本來可以由市場調(diào)節(jié)，市場主體平等協(xié)商，未必需要行政力量強(qiáng)力介入，問題恰恰在于，小區(qū)業(yè)主這個(gè)市場主體的不確定性與弱勢地位（與物管相對(duì)而言）。一者，從全國范圍來看，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)并不多，分散的業(yè)主無法與物管平等對(duì)話；二者，零散維權(quán)成本高、收益小，不符合成本核算；三者，就算成立了業(yè)主委員會(huì)，它的作用依然受到極大局限，因?yàn)椴皇欠ㄈ耍荒艹蔀槊袷略V訟主體。2013年，民政部與溫州市民政局商定探索業(yè)主大會(huì)管理新模式，就從這點(diǎn)破題，將兩個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)核準(zhǔn)登記為社團(tuán)法人，具有獨(dú)立法人資格，從而可以參與訴訟。理論上，給業(yè)主賦權(quán)，助益業(yè)主維權(quán)。
小區(qū)化生存歷史不算長，管理未盡完美可以理解。業(yè)主與物管是雇傭關(guān)系，也應(yīng)該是平等關(guān)系，相互尊重、相互成全才能和諧共處。在小區(qū)廣告問題上，權(quán)利要厘清，賬目要算清，至于如何使用，大可商榷，給物管一定回報(bào)也未嘗不可。
（責(zé)任編輯：鄧浩）
