去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大“虹吸效應(yīng)”，既使熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲，也增加三四線城市去庫存的難度

　　最近一個(gè)時(shí)期，“地王”頻出、房?jī)r(jià)普漲，然而，看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫存壓力猶大的現(xiàn)實(shí)，“去庫存”仍是樓市面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

　　在一系列政策“組合拳”的作用下，樓市去庫存初見成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米；住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。

　　但是，仔細(xì)分析樓市現(xiàn)狀，這些數(shù)據(jù)并不能讓人輕松。在市場(chǎng)分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，沈陽和大連等城市雖然消化周期均有回落，仍高達(dá)19。5個(gè)月和22。6個(gè)月。對(duì)于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言，去庫存壓力依然很大。

　　從結(jié)構(gòu)來看，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)存量過大、空置率高、租金低，成為“難啃的骨頭”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23％。以紅火的一線樓市上海為例，來自中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平方米，而商品住宅可售面積僅947萬平方米。

　　化解樓市庫存，無論國(guó)家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學(xué)規(guī)劃，細(xì)化政策。比如，讓新市民不再為購(gòu)房猶疑，基本公共服務(wù)的全覆蓋就需要“加速跑”，免除他們的后顧之憂。化解商業(yè)地產(chǎn)存量，地方政府應(yīng)合理把控土地供應(yīng)節(jié)奏，不能一邊庫存高企，一邊大量批地。部分省市明確提出“商改住”政策，那么一旦改變土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么，是按照起拍價(jià)還是參考周圍其他地塊的價(jià)格等，都需要政策進(jìn)一步細(xì)化。

　　值得警惕的是，去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。事實(shí)證明，加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

　　樓市去庫存不可能一蹴而就，其背后暴露出房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多積重難返的問題，但迎難而上是唯一的選擇。特別是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，打贏去庫存這場(chǎng)持久戰(zhàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，意義重大。