核心觀點(diǎn)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者譚浩俊認(rèn)為，如何跳出“房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)”的束縛，真正由“價(jià)”轉(zhuǎn)向“房”，值得各級(jí)政府思考。只有讓開發(fā)商和銀行緊張起來，房?jī)r(jià)才有可能真正降下來。
樓市很火，房?jī)r(jià)不斷上漲，地方政府也被迫出臺(tái)各種調(diào)控政策。然而，房企的風(fēng)險(xiǎn)并沒有因樓市的紅火而降低，相反，卻在盲目擴(kuò)張和搶地中，負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類，2016年1月份至6月份，滬深兩市137家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.33萬億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24%，房企的平均負(fù)債率則達(dá)到了77%。
要知道，房企的負(fù)債相當(dāng)一部分是建立在土地和尚未銷售出去的房產(chǎn)上的。也就是說，房?jī)r(jià)和地價(jià)的變動(dòng)，隨時(shí)可以改變房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債率，以及風(fēng)險(xiǎn)水平。更直接地說，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)立即上升，隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)馬上爆發(fā)。
但是，從目前房企的的行為來看，似乎沒有一家房企對(duì)高額負(fù)債存在擔(dān)憂，相反，面對(duì)房?jī)r(jià)的虛漲和泡沫的增多，拿地的熱情反而更高了，“地王”也越來越多了。據(jù)悉，僅今年上半年，全國(guó)就已經(jīng)出現(xiàn)了219宗“地王”，成為有史以來地王出現(xiàn)最密集的年份，“地王”的總價(jià)紀(jì)錄、單價(jià)紀(jì)錄頻頻被打破。
那么，為什么房企明明知道樓市已經(jīng)存在比較嚴(yán)重的泡沫，明明知道高價(jià)拿地可能會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，還要頻頻拿地，而且價(jià)格越拿越高呢？難道這些房企真的不怕風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)嗎？顯然，不是房企不怕風(fēng)險(xiǎn)，而是它們壓根就沒什么風(fēng)險(xiǎn)。須知，房企拿地的資金都是銀行的，土地是國(guó)家的。如果真的出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌、房企資產(chǎn)負(fù)債率飆升、風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)的現(xiàn)象，買單的還是銀行，而地方也會(huì)受到波及。賺到錢，是企業(yè)的；賺不到錢，風(fēng)險(xiǎn)是銀行和地方的。
這就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，也是房企敢不惜一切代價(jià)拿地的原因。這其中，既有國(guó)有房企，也有其他所有制房企。這種無本無險(xiǎn)的生意，有幾個(gè)人不愿做，又有幾家房企會(huì)擔(dān)心負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)呢？
相反，那些潛心于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資者與企業(yè)，日子卻一天比一天難過，難過到需要通過賣房變現(xiàn)的方式來維持經(jīng)營(yíng)、維持利潤(rùn)、維持上市公司的業(yè)績(jī)。不然，很多企業(yè)將無法生存下去，如果是上市公司，不是被ST，就是被退市。而相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，超過760家的上市公司，一年的利潤(rùn)不如一套房的價(jià)格。如此的反差，還有多少投資者愿意從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)，愿意去做實(shí)體產(chǎn)業(yè)？
不能不看到，在中國(guó)，正在形成讓人無法理解的“房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)”，亦即地方政府不停地圍繞房?jī)r(jià)做文章，房?jī)r(jià)漲了，就出臺(tái)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)，房?jī)r(jià)一穩(wěn)，就立即政策松綁。所以，開發(fā)商也就緊緊抓住地方政府對(duì)“房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)”的關(guān)注，死死地咬住房?jī)r(jià)不放，可以漲時(shí)，毫不猶豫地漲，需要降時(shí)，堅(jiān)定不移地杠，反正地方政府也不希望房?jī)r(jià)下降。慢慢地，房?jī)r(jià)也就變成了只有一個(gè)方向的曲線，持續(xù)波浪式上漲，而從不下降。自然而然地，開發(fā)商的負(fù)債也就越來越多，銀行貸放給開發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模則越來越大，將銀行風(fēng)險(xiǎn)與樓市風(fēng)險(xiǎn)緊緊地聯(lián)系在一起，使地方政府對(duì)樓市的調(diào)控“雷聲大，雨點(diǎn)小”。
“房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)”帶給百姓的，則是手中的財(cái)富越來越不值錢，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)心有余而力不足。于是，銀行又找到了新的生財(cái)之道，給個(gè)人發(fā)放購(gòu)房貸款，使個(gè)人房貸又出現(xiàn)了大幅上漲的現(xiàn)象。今年上半年，銀行新增貸款的近半都出自于個(gè)人房貸，7月份更是完全依靠個(gè)人房貸拉高了銀行貸款增量。對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)來說，資金則更加緊張，日子也更加難過。
無論是地方政府的政策還是銀行的信貸資金，無論是開發(fā)商的行為還是老百姓的購(gòu)房心理，幾乎都給房?jī)r(jià)綁架了，“房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)”正在沖擊著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，沖擊著銀行，沖擊著房地產(chǎn)市場(chǎng)，沖擊著廣大居民。如何才能跳出“房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)”的束縛，真正由“價(jià)”轉(zhuǎn)向“房”，而不是被“價(jià)”綁架，值得各級(jí)政府思考。只有讓開發(fā)商和銀行緊張起來，房?jī)r(jià)也才有可能真正降下來。（中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 譚浩俊）
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