近期，22城密集出臺調(diào)控政策，轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場預(yù)期，使今年前三季度拿高價地的企業(yè)壓力陡增。僅僅在過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項目股權(quán)、引入合作者開發(fā)攤薄風(fēng)險的現(xiàn)象。如信達(dá)地產(chǎn)今年5月27日拿下的總價高達(dá)123億元的全國總價地王——杭州濱江奧體地塊項目，目前信達(dá)資產(chǎn)的股權(quán)已被稀釋至50%，而融創(chuàng)中國和濱江集團(tuán)則分持40%和10%的股權(quán)。

　　要知道，在爭當(dāng)?shù)赝鯐r，這些房企是何等的風(fēng)光，但是僅僅過了幾個月，就玩起了稀釋股權(quán)的手法。顯然，這有點兒打臉的感覺。雖然尚不清楚地王稀釋股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格，但有一點可以肯定，絕對不會是賺錢轉(zhuǎn)讓，而極有可能是低于地王價或同價格轉(zhuǎn)讓，不然，是很難找到受讓者的。

　　可以看出，稀釋地王股權(quán)的房企，要么是沒有市場經(jīng)驗的新貴，如信達(dá)地產(chǎn)；要么是經(jīng)濟(jì)實力不夠強(qiáng)大、資金鏈原本就比較緊張的房企，如綠城、文一等。而這些房企稀釋地王股權(quán)的主要目的，就是減輕現(xiàn)金流壓力，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。

　　在爭當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)中，相當(dāng)一部分其實并不具備相應(yīng)的實力。它們只是沒有想到，樓市調(diào)控會來得這么快，且嚴(yán)厲而果斷。不僅22個城市集中出臺樓市調(diào)控政策，而且金融、證券等也都紛紛對房企收緊政策，抬高融資和再融資的門檻，從而導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道被大大壓縮，融資能力顯著降低。殊不知，房企玩兒的就是資金，資金一收緊，那些原本就實力不夠的房企，便只能被迫繳械，不得不通過稀釋股權(quán)的方式來緩解現(xiàn)金流壓力。

　　不過，那些真正有實力的房企并不會采取稀釋股權(quán)的方式。這些房企原本資金成本就較低，且有強(qiáng)大的資金實力，因此，它們不需要通過稀釋股權(quán)來維持現(xiàn)金流平衡。而一線城市之所以尚未出現(xiàn)稀釋地王股權(quán)的現(xiàn)象，除了一線城市的地王大多是由大型房企所摘得之外，更主要的原因還是房企對一線城市的房價信心較足，不會輕易稀釋股權(quán)。

　　如果短時間內(nèi)政策上沒有做出調(diào)整和松動，可以預(yù)期，新一輪房企整合或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)，房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象將進(jìn)一步加劇。有實力的房企將通過受讓股權(quán)，對中小房企形成牽制，迫使后者做出更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。換句話說，第一步是稀釋地王股權(quán)；接下來，還有可能轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，形成大魚吃小魚的格局。大房企越做越大，小房企土崩瓦解。

　　俗話說，天下大亂達(dá)到天下大治，房地產(chǎn)市場也應(yīng)當(dāng)按照這樣的規(guī)律進(jìn)行。要知道，如果市場不來一次較為徹底的整合，不對那些投機(jī)者形成擠出效應(yīng)，樓市就不可能步入平穩(wěn)有序的發(fā)展軌道。反過來，如果能夠形成對中小房企的擠出效應(yīng)，市場的穩(wěn)定性就會增強(qiáng)，房企爭當(dāng)?shù)赝醯默F(xiàn)象就會大大減少。

　　顯然，這是對樓市調(diào)控政策的考驗，也是對管理者智慧與能力的考驗。必須看到，樓市調(diào)控政策剛剛執(zhí)行沒有多長時間，就已經(jīng)出現(xiàn)地王稀釋股權(quán)的現(xiàn)象了。如果樓市調(diào)控政策能夠繼續(xù)執(zhí)行下去，那些缺乏資金支撐的中小房企，一定會因為資金問題而退出市場，或成為大房企的腹中之物。

　　我們擔(dān)心的是，相關(guān)地方政府會不會出于自身利益和防范風(fēng)險的需要，在中小房企遇到資金困難時出手干預(yù)；而金融機(jī)構(gòu)會不會為了防范風(fēng)險，再次在信貸資金的投放方面給中小房企以暗中支持。一旦這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市調(diào)控又將陷入反復(fù)，最終會導(dǎo)致調(diào)控失敗。這就意味著，管理層必須加大監(jiān)控力度，防止相關(guān)地方政府和金融機(jī)構(gòu)干預(yù)樓市調(diào)控，影響調(diào)控的效果。只有按照市場規(guī)律去整頓治理，更多地發(fā)揮金融杠桿的作用，才有可能讓房企真正感受到威脅，使其消除僥幸心理，從而推動房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。（中國民營經(jīng)濟(jì)研究會理事、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 譚浩�。�


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