在加杠桿背景下形成的價格暴漲，對應(yīng)的并不完全是有支付能力的需求。況且，持續(xù)兩位數(shù)甚至超過50%的漲幅，更打擊了真正的市場剛需，加劇了泡沫和金融風(fēng)險，影響了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這樣的背景下，控制房價暴漲、防范泡沫風(fēng)險已經(jīng)成為確保樓市健康發(fā)展的首要議題。追加調(diào)控措施的著重點是限貸而非限購，通過限貸使供給與有支付能力的需求相對應(yīng)，不僅有利于防止泡沫、降低風(fēng)險，也有利于讓市場規(guī)律真正發(fā)揮作用

　　日前，上海出臺《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展 進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，決定從11月29日起相應(yīng)提高首套房、二套自住房和非自住房的首付比例；上海市住房公積金管理委員會也提出對二套房貸上浮貸款利率、下調(diào)貸款最高限額等措施。同日，天津市也相應(yīng)提高了津籍居民的購房首付比例。

　　實際上，自之前超過20個一二線城市啟動樓市調(diào)控以來，各調(diào)控城市房價環(huán)比漲幅均已明顯收窄甚至出現(xiàn)下降，京滬深等部分城市房價同比漲幅也已呈回落趨勢。在這樣的背景下，同為直轄市的上海、天津兩市同時再次出臺更為嚴(yán)格的調(diào)控措施，反映出有關(guān)城市控制房價暴漲、防范泡沫風(fēng)險并力圖盡快見效的意愿，也向市場和公眾傳遞了繼續(xù)堅持調(diào)控方向不動搖的信息。

　　對此，有觀點認(rèn)為，樓市調(diào)控取得實質(zhì)性成果前景可期。但也有人表示擔(dān)憂，認(rèn)為調(diào)控或?qū)Σ糠指纳菩孕枨蟮膶崿F(xiàn)產(chǎn)生不利影響，有人甚至預(yù)判樓市可能進(jìn)入“速凍模式”。

　　應(yīng)該看到，相當(dāng)一段時間以來，一線和部分二線城市房價暴漲幅度已經(jīng)偏離了正常軌道。在加杠桿背景下形成的價格暴漲，對應(yīng)的并不完全是有支付能力的需求。況且，持續(xù)兩位數(shù)甚至超過50%的漲幅，更打擊了真正的市場剛需，加劇了泡沫和金融風(fēng)險，影響了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這樣的背景下，控制房價暴漲、防范泡沫風(fēng)險已經(jīng)成為確保樓市健康發(fā)展的首要議題。從各地的調(diào)控措施、特別是滬津兩市的追加措施看，去杠桿的意圖和指向十分明顯。無論首套還是二套，無論提高首付比例還是上浮利率、下調(diào)上限，都旨在通過減杠桿抑制投資投機(jī)性購房，在防范風(fēng)險的同時降低房價。

　　說到底，追加調(diào)控措施的著重點是限貸而非限購，通過限貸使供給與有支付能力的需求相對應(yīng)，這不僅有利于防止泡沫、降低風(fēng)險，也有利于讓市場規(guī)律真正發(fā)揮作用。在這方面，是有國際經(jīng)驗可供參照的。大概兩個月以前，加拿大政府財長宣布銀行將收緊房貸額度、修改首套自住房出售時增值部分免稅的規(guī)定，所有房屋按揭貸款還必須經(jīng)過“壓力測試”，以確保借款人有能力以更高利率償還貸款。這些措施與我國部分城市的調(diào)控措施，是有異曲同工之效的。

　　也正是因為追加調(diào)控措施的原則是堅持居住屬性，著力點是限貸而非限購，因此依然可以滿足有支付能力的剛需和改善性需求。著眼長遠(yuǎn)，因為控制了投資投機(jī)性需求，也有望使一二線城市的樓市由賣方市場逐步轉(zhuǎn)向買方市場，使樓市價格向符合價值的方向合理回歸，從而滿足更多剛需和改善性需求。

　　因此，在保持調(diào)控定力、擴(kuò)大調(diào)控效果的同時，更要抓緊時機(jī)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級，盡快擺脫對房地產(chǎn)和土地財政的過度依賴，努力提高增長質(zhì)量。要通過合理改革稅費政策，鼓勵各類企業(yè)、民間資本投資實體經(jīng)濟(jì)；要通過政策導(dǎo)向，引導(dǎo)信貸資金、社會資本投向關(guān)系國計民生、需要大力發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、更新?lián)Q代產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、重大裝備制造業(yè)、新能源行業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)。一二線城市的地方政府及相關(guān)職能部門，也要在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，加大對有發(fā)展前景的實體經(jīng)濟(jì)的支持力度，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；同時，在符合國家產(chǎn)業(yè)政策的范圍內(nèi)，培育并打造與實際條件相契合的新的經(jīng)濟(jì)增長點，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持長遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報 作者：潘 璠）