近日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布公告，擬掛牌出讓位于徐匯、浦東和長寧等地的四幅地塊用于租賃住房。此前，有關部門還曾掛牌浦東和嘉定兩宗地塊招標，明確規(guī)定所建物業(yè)只能用于出租，需100%自持70年。這就是被一些輿論稱為開先河的“只租不售”房。從表面上看，它是從“土地財政”向“公共服務”的轉(zhuǎn)變；從實質(zhì)上看，追尋市場化和工業(yè)化的真正目的是人的城市化，而后者才是新常態(tài)下經(jīng)濟持續(xù)增長和發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新引擎。
不過，由于當前政策銜接尚存在一些空檔，開發(fā)商對“只租不售”房普遍存在觀望情緒。此次掛出的兩宗地塊，僅各有一家國企以底價“競得”，即是一個明證。根據(jù)現(xiàn)有住房市場的政策，要實現(xiàn)“只租不售”政策平穩(wěn)落地，應做好如下幾個方面的政策銜接：
一是“只租不售”房與保障型公租房的銜接。
對照現(xiàn)有的政策，“只租不售”房不是廉租房、經(jīng)濟適用房或者動遷安置房。因此，不適用很低租金或上市交易等。從服務對象上看，則要求優(yōu)先保障區(qū)內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，對高端人才給予重點保障等，有點類似于現(xiàn)有的公共租賃房（公租房、人才公寓）。但公租房的缺點是房源太少，難以滿足實際需求，這也許是“只租不售”房出臺的一大背景。
此次“只租不售”房的政策設計與公租房有非常多的相通之處，如常住人口（持有居住證）即可申請，一定程度上也體現(xiàn)了“人才優(yōu)先”原則；規(guī)定成套房的面積，規(guī)定居住年限限制（3年或6年），規(guī)定租賃價格不高于市場價格，有專業(yè)機構(gòu)管理等。但它們也有不同之處：一是“只租不售”房的持有主體是開發(fā)商而不是政府；二是政府規(guī)定房型并限制租金后，財政支持不明確，有點鼓勵開發(fā)商自我平衡的意味；三是對承租人落戶和入學等規(guī)定也并不明朗。
因此，有關政府部門需進一步研究解決辦法，特別是如何將公租房有效的政策和管理經(jīng)驗移植到“只租不售”房管理中，盡量減少政策碎片化。
二是開發(fā)商社會責任與“安居工程”政策的銜接。
政府對引進人才負有安居責任，開發(fā)商負有社會責任，但二者責任并不對等，更不能置換。在安居方面，上海已經(jīng)形成廉租房、經(jīng)濟適用房、動遷安置房、公租房等組成的“安居”體系，均有不同程度的政府財政補貼�？纱舜巍爸蛔獠皇邸闭叱雠_，政府僅在地價上做了讓步，對于開發(fā)商自持期限、住房面積和套數(shù)、租賃價格等，又作了很詳細的規(guī)定。在房租房價比嚴重偏低的情況下，作為國企的開發(fā)商當然要履行社會責任，但是國有資產(chǎn)的保值增值也是重要的責任。
以90平方米的住房測算，其基本租金應維持在1萬元左右；70平方米的不應低于7000元。但當前市場的實際租金是，嘉定地塊周邊現(xiàn)有90平米房租大約為4100元。這個價格表明，開發(fā)商僅僅依靠租金可能連借債、后續(xù)的管理成本都難以覆蓋。
在“只租不售”模式下，如何讓企業(yè)在盈利和社會責任之間找到平衡，有關政府部門需要做進一步的政策銜接。比如，對開發(fā)商的稅費減免可以放到什么程度？用人單位提供給人才的租金補貼，可否允許在稅前列支？可否允許人才提取公積金支付房租？如何加大優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源的配套力度，為開發(fā)商投資收益創(chuàng)造條件等？
三是“租售同權(quán)”與租期規(guī)定的銜接。
“租售同權(quán)”大致有兩方面意思：一是穩(wěn)定的租賃權(quán)；二是在基本公共服務方面與買房居民享有同等權(quán)利，如義務教育權(quán)等。此次上�！爸蛔獠皇邸钡貕K出讓中沒有提及“租售同權(quán)”的原因，是在有些方面上海已經(jīng)“同權(quán)”了。
但是，“租售同權(quán)”中的穩(wěn)定租賃權(quán)，在“只租不售”政策中并沒有解決。現(xiàn)有公租房和“只租不售”房，最長租期均為6年。按照國外的做法，承租人只要符合條件，就可以一直租下去。即使租賃的是私人產(chǎn)權(quán)房，到期后承租人也有優(yōu)先權(quán)再次租賃。就此而言，對于“只租不售房”，是不是需要解除3年至6年的限制，并制定一個平穩(wěn)的銜接辦法，如逐漸提高房租到市場價格等，值得深入談論。
四是小區(qū)管理與業(yè)主委員會的銜接。
“只租不售”小區(qū)運營后，首先面臨的是無法成立業(yè)主委員會這一問題。根據(jù)上海的相關規(guī)定，業(yè)主委員會必須由業(yè)主組成。即使有變通，業(yè)主委員會可以用租戶委員會取代，但租期太短又制約租戶委員會發(fā)揮作用。針對這個問題，在政策銜接上應對“只租不售”小區(qū)出臺一個解釋，即純租戶的小區(qū)也可以成立租戶委員會，功能與業(yè)主委員會類似。在租賃時間上，如果基本執(zhí)行市場化的房租，可以在3年或6年之后，經(jīng)過一定的手續(xù)續(xù)租。這樣一來，既可以穩(wěn)定新上海人的預期，也有助于建設人才高地、發(fā)揮人才的積極作用。
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