自2016年9月30日以來(lái)，各地按照中央提出的“房住不炒”要求，不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，防止房?jī)r(jià)明顯過(guò)快上漲。不過(guò)，從2015年5月份到2018年5月份，我國(guó)新建商品住宅價(jià)格連續(xù)37個(gè)月上行，漲幅達(dá)20.4%。本輪房?jī)r(jià)大幅上漲，強(qiáng)化了居民的看漲預(yù)期，也增加了調(diào)控難度，使得調(diào)控政策的邊際效應(yīng)隨著時(shí)間的推移不斷遞減。
我國(guó)住房貨幣化改革已經(jīng)有20年，系統(tǒng)總結(jié)相關(guān)得失，可為今后推進(jìn)相關(guān)工作提供借鑒。一是在調(diào)控政策工具及效果方面，金融政策直接影響購(gòu)買(mǎi)力，短期刺激效果最好；“限購(gòu)”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。二是不能重行政手段輕經(jīng)濟(jì)手段。三是不應(yīng)重抑制需求，輕增加供給。四是政策不能頻繁切換加劇市場(chǎng)波動(dòng)。五是因城施策思路面臨考驗(yàn)。
當(dāng)前，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控政策不放松，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)努力促進(jìn)供求平衡，盡快從短期調(diào)控政策過(guò)渡到長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，從主要依靠行政手段過(guò)渡到主要依靠經(jīng)濟(jì)手段，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
一是改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來(lái)應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
二是保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定。實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過(guò)度融資。
三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。未來(lái)供應(yīng)主體將從以開(kāi)發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎�、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給；供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類(lèi)。不過(guò)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺(tái)須因地制宜，警惕盲目跟風(fēng)。
四是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。目前，房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”特點(diǎn)，未來(lái)應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦平衡，避免重復(fù)征稅。
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（責(zé)任編輯：鄧浩）
