編輯先生：
這些年來出臺的房地產(chǎn)政策，總是在住房問題是經(jīng)濟問題還是社會問題之間搖擺。當(dāng)宏觀經(jīng)濟遇到增長乏力時，往往采取刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策；當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱時，又常常回過頭來強調(diào)抑制房價過快上漲。
平心而論，特別是中國人，都是買房置地為第一，請問，“居者有房住”與“居者有住房”之間的微妙關(guān)系，應(yīng)如何解釋？
讀者 魏實木
從國務(wù)院出臺新“國十條”至今，房地產(chǎn)市場似乎進入了波瀾不驚的狀態(tài)。成交量回落尚未“擊落”高房價，8月全國房價再上漲，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%。這種量跌價漲的狀況意味著房地產(chǎn)市場的前景還不明朗。房價的走勢怎樣，尚需進一步的觀察。
住房問題具有經(jīng)濟性與社會性
住房問題既具有經(jīng)濟屬性，也具有社會屬性。經(jīng)濟屬性是指市場經(jīng)濟下住房既是消費品，也是投資品。人們購買房產(chǎn)，首先看重的是它能滿足居住需要，當(dāng)購買更多的房產(chǎn)時，它就具有了投資功能�，F(xiàn)在房價之所以居高不下，其中一個很重要的原因是當(dāng)人們滿足了居住需要后，就用投資于房產(chǎn)作為增加財產(chǎn)性收入的主要渠道。這也可用來解釋一種有意思的現(xiàn)象：面對高房價，喊降的人并不是那些有房族，而是那些無房族，但當(dāng)無房族變?yōu)橛蟹孔搴�，卻希望房價繼續(xù)漲。
房產(chǎn)是一種特殊的商品，因為它所依附的土地是一種有限的資源，我國又是人口眾多、人均土地資源十分有限的國家，土地資源的稀缺性決定了房價在可以預(yù)見的未來，總趨勢依然是漲；而且，我國的土地供給具有壟斷性，政府能夠通過調(diào)節(jié)土地供給量讓地價進而是房價保持在它所期望的位置上。因此，很難套用一般商品的供求理論，認(rèn)為在自由競爭條件下供求的變化會讓房價自動漲落。
所以，投資于房產(chǎn)這種特殊的商品，盡管短期內(nèi)或有虧損，但長期看則是獲利不菲。有研究表明，住房實行商品化以來，投資于房產(chǎn)，不僅可以保值增值，而且獲利程度要遠(yuǎn)高于投資于黃金、股票等其他資產(chǎn)。
除了經(jīng)濟屬性外，住房問題還具有社會屬性，也就是它具有福利屬性。有一個適宜的住所是人的基本需要，是實現(xiàn)社會穩(wěn)定與和諧的基石。住宅雖總體上屬于私人產(chǎn)品，但具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，因存在外部效應(yīng)、競爭不充分等問題，市場條件下無法自動地實現(xiàn)它的合理化配置，因此必須由政府干預(yù)，其目的在于保證全體社會成員都有房住，尤其是要滿足那些市場條件下弱勢群體的基本住房需要，確保所有人不論其收入或經(jīng)濟來源如何都享有住房權(quán)利，這是政府必須履行的基本職責(zé)。
總體而言，自1998年房改以來，由于住房政策過于偏向市場化，也由于“土地財政”成為地方政府難以割舍的大宗財源，造成了當(dāng)前住房問題的窘境。一方面是大多數(shù)人被趕向樓市，推升了房價，另一方面卻是一部分人因高房價而買不起房子，或基本居住條件得不到改善，或成為蟻居一族。
住房問題通過市場化來解決，與住房問題通過政府干預(yù)來解決，并不相互對立。住房的經(jīng)濟屬性屬于初次分配領(lǐng)域的問題，而住房的社會屬性則屬于再分配領(lǐng)域的問題，兩者的有機結(jié)合構(gòu)成了住房政策的主調(diào)。因此，從這個意義上講，“居者有房住”和“居者有住房”兩者并不矛盾，前者是政府履行職責(zé)的體現(xiàn)，后者則是在前者基礎(chǔ)上發(fā)揮市場作用的地方。對于社會弱勢群體而言，“居者有房住”正是政府住房保障制度的著力點，也是新“國十條”的宗旨所在。
必須強化住房保障制度建設(shè)
“居者有房住”不等于“居者有住房”。房產(chǎn)不同于普通商品，屬于個人或家庭的大額支出。即便是發(fā)達國家，也不見得人人都能買得起房子。盡管我國的經(jīng)濟發(fā)展水平還未及發(fā)達國家，但住房自有率卻超過人家，為世界最高。
住房需求難應(yīng)與買房需要畫等號，但我國房價漲幅之大、房價之高，超出了一般普通人的承受能力，則說明了住房需求的實現(xiàn)方式出現(xiàn)了問題。一般來說，住房需求通過兩種方式來實現(xiàn)，一種是通過住他人房子來實現(xiàn)，即租房，另一種是通過住自己的房子來實現(xiàn)，即買房。無論是通過他住或自住來實現(xiàn)住房需求，作為公共政策重要組成部分的住房政策，都應(yīng)是政府大有可為的職責(zé)所在。
要讓租房的能租到房，讓買房的能買到房，政府應(yīng)切實加快住房保障制度的落實。住房保障制度的性質(zhì)要求更注重社會公平而非市場效率，將“居者有房住”而不是“居者有住房”定位為住房保障的目標(biāo)，其實質(zhì)是滿足廣大居民的住房需求。考慮到我國尚屬于發(fā)展中國家，受經(jīng)濟發(fā)展水平與財力的制約，還不太可能一下子滿足所有人的住房需求。因此，在以“居者有房住”的前提下，分階段、分層次，通過住房供給政策與需求政策的同時兼顧，使住房保障制度盡可能地惠及所有有住房需求的人。
具體來講，當(dāng)前重點需要解決的社會弱勢群體尤其是低收入家庭的住房問題，農(nóng)村進城務(wù)工人員的住房問題亦應(yīng)考慮在內(nèi)，然后再逐步解決中等收入家庭的住房問題，而高收入群體則應(yīng)依靠市場來滿足其住房需求，從而形成不同群體有不同的住房需求解決方式。一個合理、完整的住房保障體系應(yīng)是以經(jīng)濟適用房、廉租房、兩限房和公共租賃房為主的保障型住房供給體系和以居民購房補貼、房租補貼、住房公積金為主的保障型住房需求支持體系。為此，在住房供給方面，政府除應(yīng)增加直接投資興建中低收入群體住房外，還應(yīng)利用稅費減免、貸款優(yōu)惠等方式鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)從事保障型住房的開發(fā)建設(shè)；在住房需求方面，政府以社會再分配的形式直接對中低收入群體發(fā)放住房補貼，俗稱“補人頭”，以提高他們的住房支付能力。
住房保障制度建設(shè)將是一項長期任務(wù)，新“國十條”的重要亮點是建立考核問責(zé)機制，指出住房保障工作由省級政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府負(fù)責(zé)落實，這無疑將考驗著長久以來依靠“土地財政”的各級地方政府能否真正將住房保障制度建設(shè)落到實處，也因此將影響著今后一段時期的房地產(chǎn)市場走向。
最后，關(guān)注住房保障問題，需要有更寬廣的政策視野。住房保障同失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等保障一樣，同為社會保障制度的組成部分。我國住房自有率這么高，買房者前赴后繼，個中緣由，很難說不與失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等生活保障沒有關(guān)系。因為，假如社會保障制度不完善的話，買房可以視為應(yīng)對未來生活不確定因素的一種防范性投資，是實現(xiàn)自我保障的重要手段。所以，實現(xiàn)“居者有房住”，除加快落實住房保障制度外，也應(yīng)加快完善其他保障制度，讓那些買不起房子而租房子住的人無后顧之憂，也讓那些能買得起房子的人不把買房子作為唯一的住房選擇，以減少購房需求，并減緩房價過快上漲的趨勢。
（責(zé)任編輯：胡可璐）
