資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本，銀行貸款尤其是個(gè)人按揭貸款，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利運(yùn)轉(zhuǎn)的重要支撐。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)信貸調(diào)控，同時(shí)全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　2009年以來(lái)，由于一些主要城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，包括2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，2013年2月出臺(tái)的“國(guó)五條”等。在調(diào)控政策持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象有所緩解，但房?jī)r(jià)卻未停止上漲。

　　總體來(lái)看，影響房?jī)r(jià)的因素主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地供給、居民收入水平、投資取向、投資渠道、金融環(huán)境等。2012年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、人均工資增幅有所回落、土地供應(yīng)趨緊的形勢(shì)下，融資成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)融資渠道有很強(qiáng)的依賴(lài)性。目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、發(fā)行債券、民間借貸等渠道籌集資金，而銀行貸款尤其是個(gè)人按揭貸款，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利運(yùn)轉(zhuǎn)的重要支撐。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.4%，增速比上年末高9個(gè)百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月逐月攀升；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.3%，增速比上年末高1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.4%，增速比上年末高3.9個(gè)百分點(diǎn)。這表明，一季度社會(huì)融資總量大增，新增人民幣貸款增加較多，但大量新增資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，緩解了地產(chǎn)商的資金壓力。

　　由于監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商“名單制”管理，房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸渠道事實(shí)上有所緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)信托、私募等渠道開(kāi)展融資，并廣泛參與民間借貸，還借助委托貸款、銀行理財(cái)產(chǎn)品、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人貸款等渠道“曲線”獲取信貸資金。這也意味著“影子銀行”接過(guò)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的接力棒。

　　民間投資進(jìn)入金融領(lǐng)域，也讓一些中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)找到融資新通道。他們或與其他小額貸款公司合作，或獨(dú)資設(shè)立投資公司、貸款公司、擔(dān)保公司、典當(dāng)行等，并以此為自身提供能夠具備融資能力的擔(dān)保資質(zhì)，增強(qiáng)了再融資能力。

　　無(wú)論是向“影子銀行”借款，還是通過(guò)擔(dān)保進(jìn)行再融資，銀行都是重要的資金“橋梁”�？梢哉f(shuō)，信貸增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量均起到重要的支撐和助推作用。特別是個(gè)人購(gòu)房貸款的財(cái)務(wù)杠桿作用，激發(fā)了居民購(gòu)房的熱情，刺激了房地產(chǎn)投資和投機(jī)性需求。

　　資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。監(jiān)管部門(mén)多次要求銀行業(yè)機(jī)構(gòu)提高房貸門(mén)檻、上浮房貸利率，以影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，從而達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。但大型房地產(chǎn)企業(yè)往往不愁得不到銀行支持，并且面對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求，還可以將加息成本、稅收和土地成本等通過(guò)高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。同時(shí)，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上是“利益共同體”，而在爭(zhēng)搶個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)這一成本低、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的“優(yōu)質(zhì)蛋糕”的過(guò)程中，還會(huì)適度放松按揭貸款額度、加快房貸審批效率，從而變相突破監(jiān)管要求。

　　可見(jiàn)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，除了運(yùn)用土地、財(cái)稅政策，增加保障性住房供應(yīng)等手段外，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)信貸調(diào)控，同時(shí)全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。為了避免信貸政策在傳導(dǎo)過(guò)程中不走樣，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)信貸檢測(cè)體系，動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)地調(diào)節(jié)商業(yè)銀行的信貸額度、投向和使用效果等。

　　同時(shí)，要完善房地產(chǎn)信用擔(dān)保關(guān)系，尤其是要切斷房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間存在的擔(dān)保鏈條關(guān)系，加強(qiáng)“影子銀行”監(jiān)管，從而全面掌握房地產(chǎn)業(yè)融資狀況。另外，還要加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)信息和數(shù)據(jù)共享，確保信貸政策執(zhí)行到位，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。（王信川）

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