深圳對于城市更新的依賴性在去年已經(jīng)高達(dá)75%，然而，深圳的城市更新進(jìn)程依然長期處于“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的困境當(dāng)中。8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》首次提出“如果不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人不超過5%，則項(xiàng)目實(shí)施主體可以申請區(qū)政府強(qiáng)制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項(xiàng)目實(shí)施主體�！保�8月13日《南方都市報(bào)》）

　　城市發(fā)展確實(shí)面臨土地稀缺的桎梏。但在依法治國的大背景下，任何發(fā)展城市的舉措都須于法有據(jù)，充分保障、足夠敬畏公民的法定權(quán)利。土地分為國有土地和集體土地，城市的土地一般為國有土地，無論土地性質(zhì)如何，附著在其上歸公民與法人所有的建筑物都受憲法與物權(quán)法的保護(hù)，非因公共利益需要，不得強(qiáng)制征收、征用。

　　通過現(xiàn)行《深圳市城市更新辦法》，我們不難看出，涉及更新的項(xiàng)目，不少能夠和“公共利益”有所聯(lián)系，如城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，再如，對存在重大安全隱患的危房進(jìn)行改造的項(xiàng)目。但是也有一些項(xiàng)目不能全都籠統(tǒng)地算為出于“公共利益”，而涉及商業(yè)利益，如部分“功能改變類城市更新項(xiàng)目”，為了“符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃”實(shí)施的更新項(xiàng)目，這顯然更多地需要由市場主體參與，不能由政府一竿子插到底。也正因此，該草案條款被媒體解讀為“深圳擬規(guī)定‘釘子戶’不超5%，開發(fā)商可申請強(qiáng)征。”

　　2011年，國務(wù)院出臺的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，其中一大亮點(diǎn)就是重申了征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋必須“為了公共利益的需要”，把公共利益和私人利益、商業(yè)利益嚴(yán)格分開。

　　通俗而言，如果相關(guān)更新項(xiàng)目的確符合“公共利益”的需要，即使被征收人全都不同意，政府也有權(quán)對之作出強(qiáng)征決定，如果決定得不到落實(shí)，主管部門則可以根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》依法申請法院進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。而如果相關(guān)項(xiàng)目并非出于“公共利益”，只能由雙方自己去溝通，只能通過民事經(jīng)濟(jì)交易的方式，如果雙方達(dá)不成一致就不能采取任何強(qiáng)制措施，即便政府作出了強(qiáng)制征收決定，法院也將之認(rèn)定為無效。

　　換個(gè)角度，如果當(dāng)?shù)貤l例相關(guān)規(guī)定只適用于“公共利益”項(xiàng)目，那么，這就是一種進(jìn)步，因?yàn)樵谀撤N程度上規(guī)范了政府對于因“公共利益”進(jìn)行強(qiáng)制征收的程序，這也將為將來強(qiáng)制決定的落實(shí)減少阻力。而如果還要將之適用于涉其他利益項(xiàng)目，那就將與上位法相抵觸，開了歷史的倒車。

　　須指出，當(dāng)?shù)貤l例還處于內(nèi)部征集意見階段，尚未通過人大審定。我們一方面期望草案具體的制定者，能夠?qū)Σ莅负戏ㄐ赃M(jìn)行嚴(yán)格審核，如果確實(shí)存在不合法之處應(yīng)及時(shí)剔除，如果存在被公眾與媒體誤讀，也須及時(shí)作出回應(yīng)，另一方面我們也呼吁在草案的審議階段，當(dāng)?shù)厝舜竽軌虮�持依法立法、科學(xué)立法、民主立法的原則，采取聽證會、專家論證會等形式，多多聽取各方意見與建議，確保地方法律合法、科學(xué)，把城市發(fā)展與公民權(quán)利保障的單項(xiàng)選擇題，做成各方兼得其利的多選題，乃至論述題。