2016年伊始，多地打響房地產(chǎn)“去庫存”攻堅(jiān)戰(zhàn)，推出了包括降稅、補(bǔ)貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)著去庫存有力支撐（1月7日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）。
毋容質(zhì)疑，房地產(chǎn)高庫存不僅成了制約了我國房地產(chǎn)健康發(fā)展“瓶頸”，更成了拖累中國經(jīng)濟(jì)增長巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府已把房地產(chǎn)去庫存化當(dāng)著重要經(jīng)濟(jì)工作去抓，先后打出了簡政放權(quán)、減稅降費(fèi)、金融扶持等系列政策“組合拳”；一些地方政府甚至下文對購房給予重獎(jiǎng)和鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房等等，可謂到了無不用其所極地步，但收效甚微。據(jù)公開資料，截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產(chǎn)庫存形勢依然非常嚴(yán)峻。
去庫存效果為何難遂人愿？在筆者看來，政府1年多來推行的去庫存政策僅局限于擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民消費(fèi)側(cè)，如今天推行的購房降稅、購房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實(shí)際上都沒有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍；而在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多、不夠，尤其出臺(tái)改善供給側(cè)政策近乎于零。而目前我國房地產(chǎn)高庫存形成真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給側(cè)大于消費(fèi)需求側(cè)現(xiàn)象，致使新增商品房大大超出城市居民消費(fèi)需求量，尤其高房價(jià)超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力。這就是我國房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈。
顯然，僅寄希望刺激消費(fèi)側(cè)來解決去庫存問題，只能是治表不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化，既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力，更要在供給側(cè)使勁，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效機(jī)制，才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。
從目前看，抓好房地產(chǎn)供給側(cè)改革，應(yīng)重點(diǎn)在四方面著力：首先，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，斬?cái)喾康禺a(chǎn)盲目發(fā)展“臍帶”。我國各級政府在城市用地建設(shè)上管制過松、權(quán)力過大，缺乏相應(yīng)制約措施，尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)承受能力，缺乏權(quán)威科學(xué)論證，對城市土地到底多少用于房地產(chǎn)開發(fā)，心中茫然；加之受短期政績利益驅(qū)動(dòng)及經(jīng)濟(jì)形勢下滑造成財(cái)政收入減少等因素影響，土地財(cái)政依賴性較強(qiáng)，無法抑制賣地沖動(dòng)。這就是房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”根本癥源。
為此，從現(xiàn)在起，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，各級國土部門切實(shí)履行職責(zé)，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)化。同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行上級政府和上級人大共同監(jiān)督機(jī)制，抑制下級政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過大和失控問題；并建立高庫存問責(zé)機(jī)制，對高庫存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行嚴(yán)厲追責(zé)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強(qiáng)地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責(zé)任感和緊迫感，消除房地產(chǎn)去庫存治理中的“馬后炮”現(xiàn)象。
此外，嚴(yán)格控制三、四線城市宅地供應(yīng)，并對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進(jìn)行一次全面釜底抽薪，實(shí)行無償清退或低價(jià)贖回方式，以遏制房地產(chǎn)開發(fā)再次大幅增長。其次，各級政府在房地產(chǎn)開發(fā)上，不能完全放任市場，應(yīng)在規(guī)劃指引上有所作為。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅(qū)動(dòng)，盲目無序開發(fā)現(xiàn)象突出，尤其是三、四線城市，根本沒有對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個(gè)正確判斷，全國房地產(chǎn)事實(shí)上處于無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對此，各級政府應(yīng)充分發(fā)揮“有形之手”，肩負(fù)起對房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)引導(dǎo)重任：一是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，制定客觀、科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)提供準(zhǔn)確決策依據(jù)；二是將轄內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，嚴(yán)格按政府審批規(guī)模要求進(jìn)行開發(fā)，防止擅自擴(kuò)大開發(fā)面積，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應(yīng)，消除供給側(cè)過�，F(xiàn)象發(fā)生。再次，大幅減少或停止保障安置房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。
據(jù)資料，整個(gè)“十二五”期間保障房開工數(shù)量高達(dá)3890萬套，遠(yuǎn)超3600萬套目標(biāo)任務(wù)；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻(xiàn)，但同時(shí)對“十二五”處于高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)來說，加劇了房地產(chǎn)供給側(cè)嚴(yán)重過剩，對優(yōu)化整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。當(dāng)然，讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個(gè)問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定，甚至政府在財(cái)力許可范圍內(nèi)，加大收購商品住宅用作保障房、安置房力度，這無疑對改善房地產(chǎn)供給側(cè)起到了一定作用。但力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，從現(xiàn)在起各地可大規(guī)模減少或停止保障安置房建設(shè)，以貨幣安置為主；對轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動(dòng)工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總籠子，抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時(shí)增長現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)。
最后，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量，擴(kuò)大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應(yīng)的中低當(dāng)住宅供應(yīng)量。通過稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)房企營建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，鼓勵(lì)房企將部分商品房轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，加大去庫存力度；同時(shí)，放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)種種限制，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度，促使房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。
2016年伊始，多地打響房地產(chǎn)“去庫存”攻堅(jiān)戰(zhàn)，推出了包括降稅、補(bǔ)貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)著去庫存有力支撐（1月7日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）。
毋容質(zhì)疑，房地產(chǎn)高庫存不僅成了制約了我國房地產(chǎn)健康發(fā)展“瓶頸”，更成了拖累中國經(jīng)濟(jì)增長巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府已把房地產(chǎn)去庫存化當(dāng)著重要經(jīng)濟(jì)工作去抓，先后打出了簡政放權(quán)、減稅降費(fèi)、金融扶持等系列政策“組合拳”；一些地方政府甚至下文對購房給予重獎(jiǎng)和鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房等等，可謂到了無不用其所極地步，但收效甚微。據(jù)公開資料，截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產(chǎn)庫存形勢依然非常嚴(yán)峻。
去庫存效果為何難遂人愿？在筆者看來，政府1年多來推行的去庫存政策僅局限于擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民消費(fèi)側(cè)，如今天推行的購房降稅、購房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實(shí)際上都沒有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍；而在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多、不夠，尤其出臺(tái)改善供給側(cè)政策近乎于零。而目前我國房地產(chǎn)高庫存形成真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給側(cè)大于消費(fèi)需求側(cè)現(xiàn)象，致使新增商品房大大超出城市居民消費(fèi)需求量，尤其高房價(jià)超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力。這就是我國房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈。顯然，僅寄希望刺激消費(fèi)側(cè)來解決去庫存問題，只能是治表不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化，既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力，更要在供給側(cè)使勁，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效機(jī)制，才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。
從目前看，抓好房地產(chǎn)供給側(cè)改革，應(yīng)重點(diǎn)在四方面著力：首先，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，斬?cái)喾康禺a(chǎn)盲目發(fā)展“臍帶”。我國各級政府在城市用地建設(shè)上管制過松、權(quán)力過大，缺乏相應(yīng)制約措施，尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)承受能力，缺乏權(quán)威科學(xué)論證，對城市土地到底多少用于房地產(chǎn)開發(fā)，心中茫然；加之受短期政績利益驅(qū)動(dòng)及經(jīng)濟(jì)形勢下滑造成財(cái)政收入減少等因素影響，土地財(cái)政依賴性較強(qiáng)，無法抑制賣地沖動(dòng)。這就是房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”根本癥源。
為此，從現(xiàn)在起，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，各級國土部門切實(shí)履行職責(zé)，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)化。同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行上級政府和上級人大共同監(jiān)督機(jī)制，抑制下級政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過大和失控問題；并建立高庫存問責(zé)機(jī)制，對高庫存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行嚴(yán)厲追責(zé)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強(qiáng)地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責(zé)任感和緊迫感，消除房地產(chǎn)去庫存治理中的“馬后炮”現(xiàn)象。此外，嚴(yán)格控制三、四線城市宅地供應(yīng)，并對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進(jìn)行一次全面釜底抽薪，實(shí)行無償清退或低價(jià)贖回方式，以遏制房地產(chǎn)開發(fā)再次大幅增長。其次，各級政府在房地產(chǎn)開發(fā)上，不能完全放任市場，應(yīng)在規(guī)劃指引上有所作為。
目前房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅(qū)動(dòng)，盲目無序開發(fā)現(xiàn)象突出，尤其是三、四線城市，根本沒有對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個(gè)正確判斷，全國房地產(chǎn)事實(shí)上處于無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對此，各級政府應(yīng)充分發(fā)揮“有形之手”，肩負(fù)起對房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)引導(dǎo)重任：一是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，制定客觀、科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)提供準(zhǔn)確決策依據(jù)；二是將轄內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，嚴(yán)格按政府審批規(guī)模要求進(jìn)行開發(fā)，防止擅自擴(kuò)大開發(fā)面積，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應(yīng)，消除供給側(cè)過剩現(xiàn)象發(fā)生。再次，大幅減少或停止保障安置房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。
據(jù)資料，整個(gè)“十二五”期間保障房開工數(shù)量高達(dá)3890萬套，遠(yuǎn)超3600萬套目標(biāo)任務(wù)；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻(xiàn)，但同時(shí)對“十二五”處于高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)來說，加劇了房地產(chǎn)供給側(cè)嚴(yán)重過剩，對優(yōu)化整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。當(dāng)然，讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個(gè)問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定，甚至政府在財(cái)力許可范圍內(nèi)，加大收購商品住宅用作保障房、安置房力度，這無疑對改善房地產(chǎn)供給側(cè)起到了一定作用。但力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，從現(xiàn)在起各地可大規(guī)模減少或停止保障安置房建設(shè)，以貨幣安置為主；對轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動(dòng)工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總籠子，抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時(shí)增長現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)。
最后，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量，擴(kuò)大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應(yīng)的中低當(dāng)住宅供應(yīng)量。通過稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)房企營建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，鼓勵(lì)房企將部分商品房轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，加大去庫存力度；同時(shí)，放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)種種限制，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度，促使房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。
