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“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定位、調(diào)控有較多闡釋?zhuān)梢钥闯觯覈?guó)房地產(chǎn)保持平穩(wěn)健康發(fā)展是中央高度重視的問(wèn)題。此次會(huì)議也傳遞出一個(gè)信號(hào)，即處理好房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將是2017年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)�！苯�，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)、研究員任興洲在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示。
此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從多個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)健康運(yùn)行和調(diào)控指明了方向。此次會(huì)議如何定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控？如何將長(zhǎng)效機(jī)制的建立落到實(shí)處？一二線城市與三四線城市又應(yīng)當(dāng)如何因城施策？圍繞以上熱點(diǎn)話題，任興洲作出了解讀。
合理引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：如何理解“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位？
任興洲：今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控的內(nèi)容給人印象最深刻的是對(duì)房地產(chǎn)的定位。一段時(shí)間以來(lái)，部分城市房地產(chǎn)被當(dāng)做資本炒作的對(duì)象，致使一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了其本身的使用價(jià)值和真實(shí)的價(jià)值，而過(guò)度追求房子“低買(mǎi)高賣(mài)”的差價(jià)收益。“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，中央用最通俗易懂的語(yǔ)言深刻闡釋了住房的定位和本質(zhì)屬性，那就是住房是讓老百姓住的，是要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的，因?yàn)�，只有百姓安居，才能�?lè)業(yè)，才能保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，也具有一定的資產(chǎn)屬性，但這也是以其居住屬性為前提的。
無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，我國(guó)都必須引導(dǎo)住房回歸到“居住”的本質(zhì)屬性上來(lái)，而不是放大其資產(chǎn)屬性，作為資產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行爆炒。這也為2017年乃至整個(gè)“十三五”時(shí)期城鎮(zhèn)居民住房的發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)行指明了方向，也表明中央堅(jiān)決遏制“炒房”行為、鼓勵(lì)和支持自住性住房需求的決心。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：今年以來(lái)，一線和部分二線城市“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)“炒作”盛行，這對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展究竟有什么危害？
任興洲：“炒房”的危害是很大的。從部分一線和熱點(diǎn)二線城市來(lái)看，“炒房”使價(jià)格短期內(nèi)暴漲，扭曲了社會(huì)預(yù)期，引發(fā)了社會(huì)的恐慌性購(gòu)房，又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)助推高地價(jià)，“地王”頻現(xiàn)，形成房?jī)r(jià)、地價(jià)輪番上漲的局面，使房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離了其自身價(jià)值和當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�，使房地產(chǎn)泡沫不斷積累�！俺捶俊辈粌H推高了房?jī)r(jià)，抬高了居民的住房成本，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展危害也很大。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，且與金融有著十分緊密的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫積累過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)隱患就會(huì)迅速增大，一旦泡沫破滅，很容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
另外，一些“炒房”者短期獲益還造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)，引導(dǎo)更多資本“脫實(shí)入虛”，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“擠出效應(yīng)”，一些企業(yè)不愿意扎扎實(shí)實(shí)投資實(shí)業(yè)，覺(jué)得“干實(shí)業(yè)辛苦，不如炒房賺錢(qián)快”，這不僅不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，更不利于企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力提升將帶來(lái)很大的負(fù)面影響。同時(shí)，“炒房”還扭曲了整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀、財(cái)富觀，也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)的貧富差距。因此，很多國(guó)家和地區(qū)，都不能容忍“炒房”行為大行其道。近兩年，加拿大、澳大利亞和我國(guó)香港地區(qū)都出臺(tái)了一些政策措施，嚴(yán)格限制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)炒作的行為。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：具體應(yīng)當(dāng)如何引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸？
任興洲：引導(dǎo)住房回歸居住的本質(zhì)屬性，就是要在打擊和遏制“炒房”行為的同時(shí)，通過(guò)一系列政策措施鼓勵(lì)和支持真實(shí)的住房需求，包括首次置業(yè)的剛性需求和大量的改善性需求。
隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，居民收入水平的提高，真實(shí)的住房需求仍在增加，加上“二孩”政策的實(shí)施、居家養(yǎng)老的增加等因素，居民家庭對(duì)住房的改善性需求也在不斷增加，特別是一線城市和一些熱點(diǎn)的二線城市，由于其產(chǎn)業(yè)集中度高、公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，人口流入快、聚集度高，對(duì)住房需求量持續(xù)增大。應(yīng)當(dāng)通過(guò)政策措施支持這些實(shí)實(shí)在在的住房需求，這就是回歸住房本質(zhì)屬性的具體體現(xiàn)。
在居民住房需求的實(shí)現(xiàn)方式上，既要完善商品房的新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，也應(yīng)當(dāng)活躍和完善二手房交易市場(chǎng)，還需完善住房租賃市場(chǎng)。居民住房需求是多層次、多種方式的，不僅有購(gòu)房需求，也有租房需求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化程度較低，相關(guān)法律法規(guī)不健全，租賃雙方主體的合法權(quán)益都容易受到損害。未來(lái)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，全力維護(hù)市場(chǎng)的契約關(guān)系。
針對(duì)當(dāng)前住房供需矛盾較為突出的一線和熱點(diǎn)二線城市，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，對(duì)于土地供給不足的城市要適當(dāng)加大供地力度，并有效盤(pán)活存量用地，目的是滿足真實(shí)的住房需求。另外，對(duì)于城市里無(wú)法靠自身力量解決住房問(wèn)題的居民家庭，我國(guó)也不斷完善包括棚戶(hù)區(qū)改造、安居工程、公共租賃住房在內(nèi)的住房保障體系，以保證這個(gè)群體能夠“住有所居”。
建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，“長(zhǎng)效機(jī)制”口號(hào)由來(lái)已久，早在2013年，國(guó)研中心就召開(kāi)過(guò)一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)。此次中央再次提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，將會(huì)如何落實(shí)？
任興洲：近些年來(lái)，國(guó)務(wù)院和相關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)健康運(yùn)行和發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建立方面已經(jīng)下了不少功夫。比如，在不斷探索中國(guó)特色房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，調(diào)整和完善房地產(chǎn)金融、探索實(shí)施差別化的利率政策等，完善稅收政策，房地產(chǎn)稅也已經(jīng)列入立法進(jìn)程。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序的治理、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范等都在進(jìn)行。因此，不能否認(rèn)這些年我們?cè)陂L(zhǎng)效機(jī)制的探索和實(shí)踐方面所作出的努力。
當(dāng)然，長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段緊密相關(guān)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)快速發(fā)展，供需矛盾較大，這就需要我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律不斷探索和研究，需要在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，立足中國(guó)國(guó)情，摸索出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，在實(shí)踐中探索和研究如何建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。目前，我國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生重要變化，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住房供需關(guān)系正趨于平衡。長(zhǎng)效機(jī)制建立的條件已經(jīng)成熟，因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又再次強(qiáng)調(diào)要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：那么應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)一步落實(shí)“長(zhǎng)效機(jī)制”的建立？
任興洲：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所長(zhǎng)期跟蹤研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，做了大量的實(shí)地調(diào)研，也一直圍繞“長(zhǎng)效機(jī)制”進(jìn)行研究，并系統(tǒng)梳理了國(guó)際上一些國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行、管理和調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。我認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的建立應(yīng)當(dāng)是一整套體制機(jī)制綜合作用的結(jié)果，既包括房地產(chǎn)領(lǐng)域自身的長(zhǎng)效機(jī)制，也應(yīng)該包括更深層次的相關(guān)體制機(jī)制的改革和完善。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制方面，中央提出，要建立穩(wěn)健中性的房地產(chǎn)金融政策。我們市場(chǎng)所在以往的研究中，也曾提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)保持穩(wěn)健中性的金融政策，即保持利率大體平穩(wěn)，以此給社會(huì)一個(gè)明確的信號(hào)，穩(wěn)定社會(huì)的預(yù)期。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的對(duì)沖機(jī)制，即在利率明顯下降時(shí)，適當(dāng)提高首付比例，形成合理有效的對(duì)沖，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)免受金融政策變動(dòng)的直接干擾。從德國(guó)戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，穩(wěn)定的金融政策是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。在信貸政策方面，未來(lái)需進(jìn)一步完善差別化利率政策，支持真實(shí)的自住性需求，堅(jiān)決遏制短期炒作行為。
在稅收政策方面，長(zhǎng)效機(jī)制包括全面理順各環(huán)節(jié)的稅率。社會(huì)上熱議的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是在住房持有環(huán)節(jié)征收的，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)未對(duì)城鎮(zhèn)居民征收（只在上海和重慶進(jìn)行了試點(diǎn)），征收房地產(chǎn)稅的目的之一，是適當(dāng)增加住房的持有成本，引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房和合理持有；稅收的長(zhǎng)效機(jī)制還應(yīng)包括對(duì)新房購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)和二手房交易環(huán)節(jié)稅收的理順，目的是合理稅負(fù)、活躍交易，促進(jìn)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)住房資源的合理配置。
長(zhǎng)效機(jī)制還包括房地產(chǎn)的相關(guān)立法，例如不動(dòng)產(chǎn)登記、稅收、金融、市場(chǎng)秩序的治理、土地出讓制度的完善等都需要通過(guò)法律進(jìn)行規(guī)范。
總之，正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，僅有自身的長(zhǎng)效機(jī)制還不夠，還必須考慮和全面推進(jìn)與房地產(chǎn)領(lǐng)域密切相關(guān)領(lǐng)域的體制改革和機(jī)制的建立與完善。
例如，現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題與地方“土地財(cái)政”有密切關(guān)系，目前土地出讓收益往往是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源，因此，房地產(chǎn)形勢(shì)如何，土地價(jià)格高低，直接關(guān)系地方財(cái)政收入狀況，也影響著地方有多少可支配財(cái)力。要解決房地產(chǎn)健康發(fā)展問(wèn)題，必須解決土地財(cái)政問(wèn)題，必須建立合理的、可持續(xù)的地方稅體系，其根本任務(wù)是要推進(jìn)財(cái)稅體制的改革。是要處理好中央和地方的財(cái)稅關(guān)系。
還有關(guān)于解決好“人地掛鉤”問(wèn)題，背后則是城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過(guò)程中的戶(hù)籍制度改革和農(nóng)民工市民化改革的問(wèn)題，這些制度和體制問(wèn)題不解決，“人地掛鉤”也很難真正解決。
因此，完善房地產(chǎn)領(lǐng)域自身的長(zhǎng)效機(jī)制固然重要，但同時(shí)也必須進(jìn)一步深化相關(guān)領(lǐng)域的體制機(jī)制改革，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。”這一舉措如何改善一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市過(guò)熱，三四線城市去庫(kù)存壓力大等現(xiàn)狀？
任興洲：現(xiàn)階段，不同城市房地產(chǎn)分化特征更為明顯。不同城市的市場(chǎng)狀況、面臨的突出問(wèn)題都差異很大，比如今年就出現(xiàn)了一線和熱點(diǎn)二線城市房市火爆、房?jī)r(jià)快速上漲，而三四線城市房地產(chǎn)大量積壓，“去庫(kù)存”艱難的“冰火兩重天”現(xiàn)象。在這種情況下，調(diào)控政策當(dāng)然不能“一刀切”，必須實(shí)施分類(lèi)調(diào)控，因城施策，在一些城市甚至采取“一區(qū)一策”的措施進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。通過(guò)調(diào)控措施遏制一線和熱點(diǎn)二線城市“炒房”，在增加土地和住房供給的同時(shí)，也要重視三四線城市“去庫(kù)存”的工作，對(duì)積壓嚴(yán)重的城市嚴(yán)控土地供應(yīng)，減緩供給速度，疏通各種銷(xiāo)售渠道。
通過(guò)對(duì)中國(guó)特色房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展，這是頗有新意的。特大城市的住房如果僅從本市做文章是受很大局限和制約的，必須放寬眼界，打破“一畝三分地”的思維定式，在更大范圍內(nèi)配置資源。例如，京津冀一體化，北京加快向周邊地區(qū)疏解非首都核心功能，加強(qiáng)交通體系建設(shè)，完善各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，使北京與津冀等地形成內(nèi)在的有機(jī)聯(lián)系，功能布局更合理，帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展的同時(shí)，住房問(wèn)題也有望得以緩解。上海、深圳等城市也有這樣的問(wèn)題，由于人口的大規(guī)模涌入，而主城區(qū)土地資源有限，因此，中央要求特大城市要放寬眼界，創(chuàng)新思維。目前，在特大城市周邊建設(shè)一批特色小鎮(zhèn)，會(huì)成為疏解人口、帶動(dòng)就業(yè)、創(chuàng)造宜居生活環(huán)境的有效途徑。
落實(shí)地方政府主體責(zé)任就要守土有責(zé)
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”，應(yīng)當(dāng)如何理解？
任興洲：我們所說(shuō)的“因城施策，一城一策”，都需要地方政府作為責(zé)任主體來(lái)實(shí)施調(diào)控。近期20多個(gè)城市的調(diào)控政策也主要是城市政府出臺(tái)的。
落實(shí)地方政府主體責(zé)任要做到守土有責(zé)，地方政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合本市市情，根據(jù)城市的整體定位、城市總體規(guī)劃、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況，以及存在的突出矛盾和問(wèn)題來(lái)制定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)劃，并結(jié)合土地供應(yīng)、住房建設(shè)、供需結(jié)構(gòu)調(diào)整等措施加以調(diào)控。地方政府可以采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段，如限購(gòu)、稅收手段和必要的行政手段來(lái)維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)然，隨著長(zhǎng)效機(jī)制的建立，地方政府的調(diào)控也應(yīng)合理、合法，于法有據(jù)。
在特大城市與周邊地區(qū)的一體化發(fā)展中，應(yīng)建立省際、城市間政府的協(xié)作、協(xié)同、協(xié)商機(jī)制。共同圍繞城市功能疏解、企業(yè)搬遷、人口流動(dòng)、公共服務(wù)銜接等建立有效的協(xié)商、議事、決策機(jī)制，使政策落到實(shí)處，這也是守土有責(zé)的具體體現(xiàn)。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 陳婧）
