據(jù)媒體披露，為挽救成交低迷的形勢，河北省廊坊市不少樓市新開發(fā)項(xiàng)目都在進(jìn)行“低首付”的促銷，部分樓盤可20%首付“鎖定房源”。同時，針對外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售也給出“先購房再繳社�！被颉盎ㄥX落戶”等辦法（12月12日《證券日報(bào)》）。
顧名思義，所謂樓市首期分付即部分樓盤為提振樓市銷售業(yè)績或挽救樓市低迷局勢，對購房者開出付2成首付的優(yōu)惠購房條件，剩下的首付欠資由開發(fā)商墊資，比如首付50%購房，則有30%由開發(fā)商墊付，然后由購房者分幾次償還給開發(fā)商的墊資。
應(yīng)該說，這種促銷行為確實(shí)應(yīng)在禁止之例。
首先，違背了當(dāng)?shù)卣畼鞘姓{(diào)控政策，消弭了樓市調(diào)控效果。如開發(fā)商針對外地人購房附三年社�；蚣{稅記錄的條件，部分開發(fā)商采用“分期首付，暫緩網(wǎng)簽”的方式加速回款，以緩解資金壓力；部分開發(fā)商最低可以首付20%“鎖定房源”，剩余的30%可以分批還，中間不收取任何利息。
開發(fā)商這一促銷行為嚴(yán)重違背了當(dāng)?shù)卣?guī)定的“非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房的規(guī)定；已擁有1套及以上住房，或無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在�?dāng)?shù)刭徺I住房。補(bǔ)繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證”等有關(guān)規(guī)定，對當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控生態(tài)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。
其次，容易引發(fā)“羊群效應(yīng)”，讓其他開發(fā)商群起效仿，加大樓市調(diào)控難度。在目前樓市調(diào)控步步緊逼、各地開發(fā)商對樓市調(diào)控政策較為敏感的情況下，廊坊市開發(fā)商的“首期分付”行為不僅對當(dāng)?shù)丶爸苓呴_發(fā)商形成誘發(fā)效應(yīng)，從一個側(cè)面沖擊樓市調(diào)控政策效力，更對全國其他地方的開發(fā)商起到了“示范效應(yīng)”，使全國開發(fā)商變著各種花樣違規(guī)進(jìn)行樓市銷售，既給監(jiān)管帶來難度，又會加大監(jiān)管成本，從很大程度上延緩樓市調(diào)控成效。
再次，這是一種變換馬甲的“首付貸”行為，涉嫌逃避監(jiān)管，對樓市調(diào)控的金融信貸政策形成沖擊。為確保樓市調(diào)控成效，中央政府及其監(jiān)管部門對樓市“首付貸”及銀行消費(fèi)貸進(jìn)入樓市多次下發(fā)了相關(guān)嚴(yán)厲查處文件并進(jìn)行了相應(yīng)的清查活動，在很大程度上堵塞了各路資金進(jìn)入樓市的“暗道”，對樓市降溫起了重要作用。而今天的“首期分付”其實(shí)就是變換馬甲的“首付貸”，與“首付貸”有異曲同工之效；如果不進(jìn)行及時、有效的監(jiān)管或打壓，不僅會讓社會資金通過開發(fā)商“墊資活動”流入樓市，而且也會對金融宏觀調(diào)控帶來嚴(yán)重沖擊，給樓市調(diào)控政策的正常實(shí)施帶來很多障礙。
最后，增加購房者成本負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重?fù)p害或侵蝕了購房者的利益。從表面上看，“首期分付”給購房者帶來了方便并帶來了利好，但實(shí)際上卻加大了購房者的成本和負(fù)擔(dān)。如假設(shè)兩種“分期方式”均按照基準(zhǔn)利率，貸款25年，等額本息還款法計(jì)算，“直接首付50%”每月還款2129.91元，還款總額628973元；“首付20%鎖定房源”每月還款2731.84元，還款總額819552元。
兩種支付方式還款總額相差190579元，即使減去購房者前期少繳納30%房款可獲得的收益，顯然也相差很多。顯然，“首期分付”嚴(yán)重?fù)p害了購房者的切身利益，是一種典型的違規(guī)墊資行為，必須予以全面禁止。
因此，監(jiān)管當(dāng)局對目前開發(fā)商這種“首期分付”促銷行為應(yīng)引起足夠重視并保持高度警覺，制訂相應(yīng)的監(jiān)管跟進(jìn)措施，加大檢查監(jiān)管力度，防微杜漸，將其消滅在萌芽狀態(tài)，防止其負(fù)面影響的繼續(xù)擴(kuò)大，為全國樓市調(diào)控營造有利的大氣候、大環(huán)境。
�。_偉，中國不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟金融與法律研究院研究員）
（責(zé)任編輯：李焱）
