目前，房地產(chǎn)貸款形成逾期不再僅僅局限于開發(fā)貸，住房按揭貸款逾期違約風(fēng)險(xiǎn)已開始暴露（8月5日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）。

　　截止今年6月末銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16.2萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的20.8%。其中個(gè)人購房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右，大約10.85萬億元，地產(chǎn)和房產(chǎn)開發(fā)貸款5.35萬億元。

　　目前，土地交易冷淡，市場萎靡；樓市低迷，房價(jià)下行壓力較大。直接威脅到地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)貸款。存量地產(chǎn)開發(fā)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款都壓在了“地王”的高地價(jià)和高房價(jià)項(xiàng)目上。房價(jià)下降使得未開發(fā)的“地王”和在建房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸顯出來。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2011年以來，有近四成的“地王”項(xiàng)目未開發(fā)。這些“地王”背后都是貸款。因此，就房地產(chǎn)來說，房價(jià)理性回歸甚至較大幅度下降給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要是地產(chǎn)和房產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　不過，5.35萬億的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占各項(xiàng)貸款總量比例為6.9%左右。由于總量并不大，總體來看對銀行整個(gè)信貸資產(chǎn)安全影響不大。

　　如果10.85萬億元個(gè)人購房貸款發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)，那對銀行的影響將是毀滅性的。個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款總量的14%，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將使得銀行壞賬大幅度上升，甚至沖擊整個(gè)金融體系。“不發(fā)生系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)”的底線將會(huì)被徹底擊穿�？梢哉f，一旦房價(jià)大幅度下行影響到了個(gè)人購房貸款，必將發(fā)生諸如2007年美國次貸危機(jī)甚至還要大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，對于按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)開始暴露必須引起足夠重視。各地金融系統(tǒng)正在進(jìn)行的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)壓力測試應(yīng)該盡快出結(jié)果，對于局部特別是二三線城市以及開始露頭的東部地區(qū)按揭貸款斷供棄房問題，銀行一定要提前介入，保全資產(chǎn)，收回抵押物。

　　盡管如此，銀行也將會(huì)出現(xiàn)較大損失。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)是變現(xiàn)能力最差的資產(chǎn)，特別是發(fā)展到銀行收回一大堆房子的時(shí)候，拍賣都難。按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)必將徹底暴露出來。

　　銀行業(yè)必須汲取深刻教訓(xùn)。當(dāng)年銀行信貸寬裕時(shí)，買房不是自住而是投資，當(dāng)預(yù)期房價(jià)下跌或者房價(jià)實(shí)際下跌，其價(jià)格低于按揭貸款余額的時(shí)候，借款人就會(huì)放棄歸還貸款，從而給銀行帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　這就警示銀行，對投資投機(jī)性住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一定要有清醒認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決不貸。把支持個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)只放在首套房的貸款需求上。

　　不過，就目前按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，從地區(qū)上看，主要是溫州、鄂爾多斯等此前泡沫巨大的二三線少數(shù)城市。東部地區(qū)也僅僅只是出現(xiàn)苗頭而已。筆者認(rèn)為，按揭貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控，不必過度放大風(fēng)險(xiǎn)嚇唬銀行。

　　首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說，當(dāng)房價(jià)下跌超過30%時(shí)就會(huì)開始侵蝕首套房貸款本金；當(dāng)房價(jià)下跌60%時(shí)，就會(huì)侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對房價(jià)漲跌并不敏感，就是說購房者從購房那天起歸還貸款就沒有考慮房價(jià)的漲跌，即：房價(jià)漲跌不會(huì)影響自住戶歸還貸款。

　　第二套以上住房購置是改善型、投資投機(jī)性的，對價(jià)格漲跌變動(dòng)極為敏感，一旦價(jià)格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，只要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說房價(jià)下跌50%對個(gè)人購房的10.85萬億元貸款影響沒有想象的血本無歸那樣大。

　　這一點(diǎn)與美國大大不同。美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一就是，許多住房抵押貸款是零首付的。這種情況下，只有房價(jià)上漲才能保證銀行貸款安全；房價(jià)稍微下跌，貸款風(fēng)險(xiǎn)立馬顯露出來。

　　房價(jià)較大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上即：利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款影響上。這里面包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款。威脅最大的是地方融資平臺(tái)貸款的17.8萬億元。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價(jià)下跌效應(yīng)已經(jīng)傳遞到了土地市場。近期，“地王”的銷聲匿跡就是例證。

　　房價(jià)暴跌后必將使得地價(jià)大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度下滑，最終威脅到17.8萬億元中13萬億元的銀行貸款。這應(yīng)該引起政府和商業(yè)銀行高度重視。

　　總之，房地產(chǎn)貸款中個(gè)人購房貸款占比67%，而個(gè)人購房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定了房價(jià)下跌對銀行貸款質(zhì)量影響是有限的。因此，目前不應(yīng)該懼怕房價(jià)走低，而應(yīng)該大膽讓房價(jià)下降，徹底回歸理性，對中國經(jīng)濟(jì)和民生都有利。這才能促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，徹底消除經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱患。